Producción de vivienda, en su nivel mínimo de los últimos nueve años

El 2022 significó el peor año para la edificación de vivienda formal, pues se construyeron 135,607 casas, una caída de 17% respecto a lo registrado en el 2021, y su nivel más bajo desde, al menos, el 2013, cuando la construcción habitacional se comenzó a documentar en el Registro Único de Vivienda (RUV).

Para los actores del ecosistema, si bien la industria fue impactada al inicio de esta administración con el retiro de los subsidios a la vivienda por parte del gobierno federal, el 2022 fue el año más complejo para la producción formal debido a factores como las altas tasas de interés, el encarecimiento en los precios de los materiales y mano de obra, así como por la tramitología ante gobiernos municipales.

“(La baja en la producción) Es por falta de suelos aptos y urbanos para desarrollar; complicaciones en las autorizaciones; trámites con los gobiernos; altas tasas de interés y dificultades financieras; problemas de materiales y mano de obra en la construcción, así como poca inversión en nuevas tecnologías disruptivas”, comentó Leopoldo Hirschhorn, presidente del Consejo de Preflex, firma de soluciones alternativas para la construcción.

Respecto a la tramitología que los desarrolladores habitacionales tienen que gestionar con los gobiernos municipales, Luis Alberto Moreno Gómez Monroy, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), reconoció que este es uno de los principales obstáculos que frenan la producción formal.

“Hay documentos que llegan a tardar más de 1,000 días para poder arrancar un nuevo proyecto, es un obstáculo brutal para lograr los objetivos”, comentó Gómez Monroy.

Vivienda social, la más afectada

En línea con la tendencia de los últimos años, la producción vivienda de menor precio, la cual es la más accesible para las personas de escasos recursos, ha disminuido su participación, mientras que las casas de mayor valor han mantenido el grueso en la edificación de hogares.

En el 2022, la vivienda de hasta 462,164 pesos, donde se encuentran tres categorías, representó 12.89% del total de la producción, mientras que la vivienda media, de entre 462,164 pesos hasta 2.1 millones de pesos, significó 86.67% del total de la edificación de hogares y las casas de más alto valor, de 2.1 millones de pesos hacia adelante, 0.43 por ciento.

Estos porcentajes resaltan en un contexto donde México tiene un rezago habitacional de 8 millones de viviendas, con impacto en más de 33 millones de personas, gran parte de escasos recursos. Es decir, la oferta de vivienda de menor valor cada vez es más limitada para la población de menos ingresos.

“En el largo plazo, la cantidad de gente que te puede comprar una vivienda media y residencial es mucho menor y vamos a saturar el mercado muy rápido, mientras que la vivienda social tiene un rezago tremendo y tenemos que atenderla”, comentó Rodrigo Padilla, director de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), entidad bancaria dedicada al crédito puente para el desarrollo habitacional.

Nuevo paradigma

Durante el año pasado, los desarrolladores se vieron perjudicados por dos indicadores macroeconómicos: el alza de tasa de interés por parte de Banco de México, que a diciembre pasado llegó a 10.50%, es decir un crecimiento de 650 puntos base desde febrero del 2021.

Este tema se conjugó con la inflación en el precio de los materiales para la edificación. En todo el 2022, el promedio del crecimiento del Índice Nacional de Precios al Productor, en su subramo de construcción, fue de 14.62%, con incrementos notables en abril y mayo, que registraron aumentos de 18.13% y 18.47%, respectivamente, de manera anual.

Para el presidente de la Canadevi, existen tres áreas de oportunidad para reactivar la producción habitacional en México: crear productos hipotecarios más flexibles, atender al mercado de trabajadores informales y, especialmente, agilizar los trámites para el inicio de nuevas obras.

“Si atendemos estos puntos, podríamos construir cerca de 400,000 viviendas (al año)”, comentó el presidente de la cámara que representa a más de 1,000 desarrolladores.

Al respecto, el director de BIM declaró que en un escenario donde es necesario reactivar el desarrollo de vivienda social, especialmente en el sur del país donde el rezago se acentúa, es una labor de todos los participantes de la industria cambiar aspectos que en la actualidad no funcionan.

“Tenemos que innovar en los materiales y la forma en que se construye... Con los materiales tradicionales está claro que no nos está dando y cada vez vamos a hacer menos vivienda social”, destacó Padilla.

El banquero lamentó que, pese a estos números, no se ve que el panorama cambie al menos durante este 2023.