¿Qué beneficios tienen los fondos inmobiliarios para la renovación urbana?

Los gobiernos de América Latina tienen el constante desafío de conseguir recursos para financiar el desarrollo urbano, pues el elevado costo de los inmuebles, el acceso limitado a financiamiento y la reticencia del sector privado para invertir en proyectos de regeneración impiden en que se avance hacia una total regeneración que propicie el desarrollo urbano y económico.   

De acuerdo con un análisis de especialistas del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), unas de las soluciones poco exploradas hasta el momento en la región de América Latina, son los fondos inmobiliarios, los cuales poseen un potencial significativo para contribuir a la renovación de las infraestructuras de las ciudades.  

“Estos fondos pueden atraer inversiones del sector privado a proyectos de infraestructura pública, lo que ayuda a compartir los riesgos y reduce la carga financiera sobre los gobiernos”, se puede leer en el análisis.  

Según el documento, un fondo inmobiliario de capital es un tipo de inversión que agrupa capital de distintos sectores, tanto públicos como privados, con el fin de adquirir o desarrollar propiedades inmobiliarias como pueden ser vivienda, espacios comerciales, industriales o de uso mixto.  

En este contexto, el funcionamiento de los fondos inmobiliarios de capital se basa en una serie de pasos para que puedan tener los resultados esperados:  

• Establecer las condiciones de funcionamiento del fondo, como pueden ser tiempo de duración, nivel de riesgo, condiciones de entrada y salida, garantías y límites.  
• Una vez que las reglas han sido definidas, el administrador asume la responsabilidad de seleccionar y supervisar los activos que integran el fondo.  
• Los inversionistas adquieren acciones del fondo, con el fin de recibir una parte proporcional de los ingresos generados por él.  
• Los ingresos generados se distribuyen periódicamente entre los inversionistas en forma de dividendos.      

Tipos de fondos inmobiliarios  

De acuerdo con el análisis, existen distintos fondos inmobiliarios que han sido utilizados en distintos países de la región y entre los más comunes están los siguientes:  

• Fondos de inversión Inmobiliario Abiertos (Fibras o Reits, por sus siglas en inglés): Estos instrumentos cotizan en bolsa y los inversionistas pueden comprar y vender sus acciones por medio del mercado bursátil de forma similar a cómo se negocian las acciones de las empresas. “En algunos países, los Fibras están obligados por ley a distribuir la mayoría de sus ingresos a los inversionistas, lo que puede hacerlos atractivos para aquellos que buscan ingresos regulares”, detalla el análisis.  
• Fondos de Inversión Inmobiliaria Cerrados: Estos fondos no cotizan en Bolsa y tienen un número limitado de acciones disponibles. De acuerdo con el análisis, normalmente son accesibles solo para inversionistas acreditados o institucionales y tienen un periodo de inversión fijo durante el cual los inversionistas con pueden vender sus acciones.  
• Fondos de desarrollo inmobiliario: Son aquellos que invierten en proyectos de desarrollo inmobiliario, como la construcción de edificios residenciales, comerciales o industriales. “Por lo general, tienen un horizonte de inversión a largo plazo y pueden ofrecer rendimientos potencialmente más altos, pero también implican un mayor riesgo”.  
• Fondos de Capital Privado Inmobiliario: En estos fondos, las firmas de capital privado suelen tener un papel preponderante y se centran en inversiones en propiedades de mayor valor o en proyectos de desarrollo complejos.  
• Fondos de Bienes Raíces Comerciales o Residenciales: Estos fondos son ejemplo de la especialización que pueden tener instrumentos de este tipo, al invertir en propiedades específicas como comerciales o residenciales, mientras que los inversionistas pueden elegirlos en función de su conocimiento del mercado y expectativas de rendimiento.  

Ejemplos y utilidad   

En América Latina y en otras partes del mundo, algunos gobiernos han utilizado dichos instrumentos que han dado resultados con un impacto favorable para el desarrollo urbano de sus regiones.  

Por ejemplo, de acuerdo con el documento, en el 2019, el gobierno de Sao Paulo, en Brasil, constituyó su primer fondo de inversión inmobiliaria con una cartera equivalente a los 256 millones de dólares y compuesta por 264 inmuebles.  

Según el documento, este tipo de fondos inmobiliarios son de utilidad cuando se tienen detectados activos públicos, como terrenos y propiedades, que son subutilizados y subvaluados, es decir que no se aprovechan al máximo para generar beneficios económicos y sociales.  

“Estos activos pueden ofrecer una gran oportunidad para los gobiernos que buscan generar ingresos adicionales o fomentar el desarrollo económico. A través de la monetización de estos activos, como por ejemplo la venta o el arrendamiento a inversores privados, los gobiernos pueden liberar su valor oculto”, describe el documento elaborado por Jason Anthony Hobbs, Luis Schloeter y editado por Daniel Peciña-Lopez.