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Fue un buen año para los Fibras; ganaron 22.26% en el 2023
El índice de referencia del sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces superó al principal índice de la BMV, el S&P/BMV IPC, que rindió 18.41 por ciento.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) cerraron el 2023 como el mejor año de ganancias desde su creación en el 2011, impulsados principalmente por las tendencias del nearshoring y el consumo, este ayudó a aumentar la afluencia en los centros comerciales.
Medido por el índice S&P/BMV Fibras, estos vehículos de financiamiento generaron un rendimiento de 22.26%, al ubicarse en las 292.66 unidades desde los 239.38 enteros en los que finalizaron el 2022.
Con este resultado superaron las ganancias generadas por el principal índice accionario (S&P/BMV IPC) que aumentó 18.41% el año pasado (su mejor año desde 2010).
El avance anotado en el 2023 ha sido el mayor de los últimos 12 años de los 17 fideicomisos inmobiliarios listados en el mercado bursátil. Su segundo mejor año fue en 2014, cuando crecieron 15.98 por ciento.
Por el contrario, los peores años fueron el 2019, previo a la pandemia de Covid-19, cuando su rendimiento se desplomó 31.5% y en el 2018 cuando perdieron 19.56%, muestran datos de S&P Dow Jones Indices.
El año pasado,el Fibra que mayores ganancias generó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) fue Prologis (+44.64%). Fibra Uno (Funo) fue el segundo fideicomiso inmobiliario con el mayor retorno (+33.14%), seguido por Terrafina (+28.99%) y Macquarie (+16.91%).
Destacan los Fibras ganadores, pues en su gran mayoría rentan y administran carteras con propiedades para uso industrial, a excepción de Funo que tiene un portafolio de centros comerciales, oficinas, entre otros.
Incluso, el año pasado estas firmas estuvieron activas en sus inversiones y adquisiciones. Fibra Prologis, que tiene un portafolio con un Área Bruta Rentable (ABR) total de 4.1 millones de metros cuadrados (m²) para uso logístico y manufactura, invirtió 334 millones de dólares. Con los recursos adquirió 10 propiedades industriales y un terreno, que en total suman un ABR de 306,580 m². Estos se localizan en los mercados inmobiliarios con mayor demanda de parques industriales: Ciudad Juárez, Monterrey, Tijuana y Reynosa.
Funo estructuró un nuevo fideicomiso dedicado especialmente al segmento industrial. Fibra Next prevé su salida a Bolsa este año, después de que por cuestiones fiscales frenó su debut en la víspera de su Oferta Pública Inicial (OPI) en noviembre pasado
Terrafina compró dos portafolios industriales en Tijuana y Estado de México por 221 millones de dólares, con un total de 2.6 millones de pies cuadrados (241,548 m²) de espacio rentable y una reserva territorial para construir 500,000 pies cuadrados adicionales. Inició en abril el desarrollo de dos edificios, que contarán con un ARB total de 336,000 pies cuadrados (31,215.4 m²) en Apodaca, Nuevo León. Estas propiedades se construyen para “atender a inquilinos de nearshoring”, informó en su momento.
Fibra Macquarie tiene 1.2 millones de pies cuadrados de edificios industriales en construcción. En agosto informó sobre la construcción de un parque industrial en un terreno de 25 hectáreas, en Tijuana. La inversión total estimada es de 90 millones de dólares. El primer edificio lo terminara en los próximos seis meses de este año.
También inició en marzo pasado un desarrollo industrial en Ciudad Juárez, con una inversión total estimada de 185 millones de dólares, el cual se completará en varias etapas y contará con 10 edificios que tendrán en total 230,000 m² rentables.
¿Qué esperar en 2024?
Roberto Solano, gerente de Análisis en Monex Casa de Bolsa, expuso que hacia el 2024 se puede encontrar valor dentro de los fibras; sin embargo, seguirán dominando los industriales por la demanda de naves generada por la relocalización de cadenas productivas hacia México.
“En 2024, por cuarto año consecutivo reiteramos como favorito al sector industrial (...) El comercial se vería favorecido por un “resiliente” consumo, mientras que el de oficinas confirma un camino hacia una mayor ocupación”, proyectó.
Si bien, el nearshoring seguirá apoyando el crecimiento del segmento inmobiliario industrial, supondrá retos mayores en temas de acceso a infraestructura básica, energía eléctrica, agua, así como disponibilidad de tierra y seguridad, han destacado participantes del mercado.
“Ante las preocupaciones actuales sobre el aumento de los costos de financiamiento, seguimos recibiendo un gran interés por parte de nuevos clientes industriales por edificios con suficiente energía e infraestructura”, dijo Luis Gutiérrez Guajardo, director general de Prologis Property México.
Roberto Solano destacó la política monetaria del Banco de México (Banxico) como un factor relevante para el buen desempeño de los Fibras inmobiliarios este año. La expectativa es ¿Cuándo empezará a bajar la tasa de interés de referencia? -la cual se ubica en niveles de 11.25%- o por ¿Cuánto tiempo más seguirá elevada?
Añadió que también se espera que en este año, los Fibras sigan anunciando nuevas adquisiciones e inicio de proyectos, así como el fin de los desarrollos en curso.
Para los analistas de Barclays, Pablo Monsivais y Benjamin M. Theurer, se están gestando cambios radicales en el sector de Fibras porque algunos nombres como Funo y Terrafina están cambiando a una administración interna, eso significa menores costos y transparencia en términos de conflictos de interés.
“Durante muchos años los inversionistas cuestionaron la estructura externa de los Fibras (pagar a un tercero por servicios de asesoría y administración). Esto causó preocupación en cuanto al nivel de compensación a asesores y sobre el gobierno corporativo”, expusieron.