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Resultados y perspectivas de los fibras al primer trimestre del año
Los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (fibras) lograron resultados interesantes en el primer trimestre del 2016 (I Trim. 2016) impulsados por diferentes factores, entre los cuales destacó el efecto de la depreciación del tipo de cambio relacionado con los fibras industriales y de oficinas, que típicamente ejercen rentas dolarizadas en sus propiedades
El sector continuó con 10 fibras en operación, sin cambios desde junio del 2015. No obstante, la superficie rentable totalizó en 17.7 millones de m2, para lograr un crecimiento anual de 12.3%, que asumió la incorporación de nuevos desarrollos y adquisiciones, principalmente por parte de Fibra Uno (FUNO).
Destacó la incursión en el arrendamiento de hospitales por parte de FUNO, mediante el esquema sale and leaseback, el cual permite nuevas adquisiciones bajo una condición de arrendamiento (normalmente de largo plazo) por parte de quien enajena el inmueble.
Estimamos que esta tendencia podría ejercerse hacia otra clase de inmuebles susceptibles de arrendamiento, como es el caso de centros penitenciarios.
La ocupación del sector (sin considerar el segmento hotelero) fue de 93.1%, con una relativa estabilidad desde el primer trimestre del 2015 y con mayor solidez en el segmento industrial. Por otro lado, la ocupación promedio del segmento hotelero que presenta una mayor volatilidad histórica fue de 61.4%, para un avance anual de 4.0 puntos porcentuales en mismas tiendas.
Consideramos que estas variables de ocupación se mantendrían hacia el 2016 en los niveles actuales, sustentadas en la fortaleza del consumo nacional, así como en la actividad industrial en EU, que beneficiaría prácticamente todos los rubros de arrendamiento en los fibras.
El balance general del sector mostró avances en el apalancamiento, con un crecimiento de la deuda de 930.7 millones de pesos respecto del cuarto trimestre del 2015 y una razón deuda total/activos totales de 27.4 por ciento.
Estos nuevos financiamientos serían destinados tanto para la inversión en desarrollos y adquisiciones, como para el refinanciamiento de pasivos previamente contratados para mejorar el perfil de la deuda con menores tasas de interés.
Consideramos que estas medidas serían positivas y observarían efectos en el mediano plazo, al mejorar el flujo operativo y los dividendos otorgados hacia los inversionistas.
El dividend yield promedio del sector, con base en los precios actuales de los certificados bursátiles fiduciarios (CBFI), fue de 6.6 por ciento. Cabe mencionar que los mayores rendimientos fueron otorgados por Fibra HD (FIBRHD), Fibra Macquarie (FIBRAMQ), Fibra Monterrey (FMTY), Fibra Prologis (FIBRAPL) y Fibra Shop (FSHOP), en las cuales mantenemos perspectivas positivas y recomendaciones de Compra sustentadas en el potencial de incrementar aun más las distribuciones en el corto plazo.
En los próximos meses, podremos observar adquisiciones importantes por parte de los fibras más pequeños, que recientemente levantaron recursos del mercado mediante emisiones de capital, como es el caso de FIBRHD y FMTY, o que mantienen liquidez significativa desde años anteriores, como Fibra Terrafina (TERRA).
El sector inmobiliario global mantiene una relación importante con las tasas de interés gubernamentales y en el caso de los fibras nacionales, no es la excepción.
Con base en las valuaciones del mercado, el índice BMV Fibras (que engloba al sector) reflejó un avance significativo de 14.5% desde finales de enero del 2016, como resultado del descenso en el rendimiento de instrumentos de renta fija de largo plazo, ante la política monetaria de la Reserva Federal de EU, que se mantuvo sin cambios y en tasas de interés relativamente bajas.
Debemos mencionar que esta tendencia positiva en el índice de fibras podría limitarse ante las próximas decisiones de la Fed, que podrían ejercer mayores alzas hacia la segunda mitad del 2016. Proyectamos que los precios de los CBFI en el mercado podrían fluctuar significativamente ante las próximas medidas de política monetaria e impactar en mayor medida en las valuaciones de los fibras, con los yields más bajos del sector, y que contrastarían con los instrumentos gubernamentales menci onados.
*El autor es gerente de Análisis en Signum Research