El problema no es Airbnb

El precio de la vivienda en la CDMX se ha vuelto uno de los temas más controversiales en los últimos meses. Los precios del alquiler han subido alrededor de 8% en los últimos dos años, pero en ciertas colonias como la Condesa se han disparado hasta 40 por ciento.

Algunos culpan a la gentrificación y la conversión de departamentos a unidades de renta temporal en plataformas como Airbnb. Esta reacción va de la mano con comentarios xenófobos que culpan al número creciente de extranjeros que visitan o viven en la CDMX, de provocar esta conversión de departamentos y elevar el precio de las rentas.

Pero el problema de la vivienda es más profundo que el de los nómadas digitales que toman café en el Parque México. Es un problema estructural de oferta y demanda provocado por errores de política pública de años atrás.

Como ha indicado Gene Towle, director de Softec, empresa de consultoría inmobiliaria, la demanda de nuevas viviendas en la CDMX ha sido de 65,000 nuevas unidades por año y recientemente han entrado al mercado entre 10 y 15,000 viviendas al año. Arrastramos un déficit de alrededor de 55,000 viviendas anuales. Se estima una demanda de 150,000 viviendas para los próximos tres años aunque los inventarios y entradas pronosticadas no llegan a las 30,000 unidades.

El resultado de este déficit es el aumento de precios en las zonas céntricas y la búsqueda de bienes sustitutos para todos aquellos que no pueden adquirir o rentar viviendas. Las soluciones van desde agregar un cuarto a la casa, quedarse a vivir con los padres o irse a vivir a la periferia, lo que implica tiempos de traslado inhumanos.

El problema es que no se construye suficiente, sobre todo por lo complejo de la tramitología y los reglamentos de construcción. En promedio, estos trámites en la CDMX tardan dos años mientras que en otros países latinoamericanos como Perú, Chile y Ecuador tardan entre cuatro y seis meses. Por si fuera poco, cada vez son menos las viviendas que entran al mercado ya que la incertidumbre económica y los obstáculos que ha impuesto este gobierno han hecho que el número de proyectos nuevos venga cayendo desde el 2018.

El meollo del problema es lo que ha señalado el urbanista Adrián Acevedo, las diversas reglas de construcción que prohíben construir de forma más densa —edificios verticales— en zonas céntricas de la ciudad. Esto hace que en las zonas de mayor demanda solo se construya vivienda vertical cara. Finalmente, los desarrolladores, aunque a algunos no les guste, están en el negocio de hacer dinero. Si en las zonas de mayor demanda la oferta es baja por la disponibilidad de terrenos y permisos, las viviendas serán caras y por ende inaccesibles para el grueso de los hogares. Para aumentar la densidad en las zonas céntricas es fundamental invertir en infraestructura, lo que ningún gobierno de la ciudad ha hecho en muchos años.

Actualmente Airbnb tiene, de acuerdo con los datos de airdna.co/, 13,317 unidades en renta (viviendas enteras y activas) en la CDMX, las cuales se concentran en la Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo. Aunque es un número significativo que puede tener impacto en ciertas colonias como la Roma o Condesa, esto no explica el déficit de viviendas. Está bien que haya regulación y se paguen impuestos, pero limitar esta actividad no arreglará el problema.

Mientras no permitamos que se desarrolle con mayor densidad —y que el Estado provea la infraestructura de transporte, agua y energía necesarias— el problema seguirá agravándose, aunque algunos insistan en culpar a los extranjeros.