Adquisiciones, elemento dinamizador del rendimiento en los fibras

Desde el 2011, en México operan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras), los cuales potencian los rendimientos entregados a sus inversionistas a través de un proceso clave: la elección de propiedades a adquirir.

De acuerdo un análisis elaborado por César Ruvalcaba y Abigail Pastelin, responsables de Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas, respectivamente, para Fibra Mty, al momento de elegir una propiedad para sumar al portafolio el cape rate o tasa de capitalización es uno de los factores que determina la decisión.

“Este indicador nos permite estimar y comparar la rentabilidad o el rendimiento potencial anual de un inmueble.

“Se obtiene al dividir el ION (Ingreso Operativo Neto del inmueble o NOI por sus siglas en inglés) de 12 meses entre el Costo de la Propiedad”, se explicó en el informe presentado en un blog de la Bolsa Mexicana de Valores.

El reto de adquirir un inmueble rentable

Una de las vías para crecer los portafolios de propiedades, es la adquisición de inmuebles ya construidos, lo cual implica tomar en consideración elementos que permitan hacer una compra que favorezca los retornos a los inversionistas.

Para los directivos de Fibra Mty, el giro del inmueble, su ubicación, la tasa de ocupación, los contratos de renta vigentes, la edad del edificio e incluso las posibilidades de su reconversión o futura comercialización, deben ser considerados.

“La ubicación juega un papel vital para la toma de decisiones debido a su capacidad de generar flujo de una manera consistente y por su potencial de crecimiento en el largo plazo”, se puntualizó en el informe.

“La tasa de ocupación es muy útil para realizar la proyección de las ventas y así calcular el valor de una propiedad”.

En cuanto a los contratos de arrendamiento ya existentes al adquirir un inmueble, la sugerencia es revisar elementos que permitan proyectar el flujo de efectivo a lo largo del tiempo, para ello se deben analizar:

• Moneda de pago de renta.
• Precio por metro cuadrado.
• Calidad crediticia de los inquilinos.
• Plazo de vencimiento de contratos.
• Derechos y obligaciones estipulados.

“Los factores anteriormente explicados son determinantes en la elección de una propiedad de inversión, y la mayoría de estos se ven reflejados en la Tasa de Capitalización o Cap Rate”, según el documento.

“Para que la compra de un inmueble resulte acreciente para los flujos de efectivo hacia los inversionistas, el Cap Rate tiene que superar su costo de financiamiento”.

Fibras o cómo entrar a los bienes raíces

Los fibras son un esquema que permite invertir en un negocio enfocado a la adquisición, administración, operación y arrendamiento de inmuebles a gran volumen y, en su mayoría, de alta gama.

En México, actualmente operan en el mercado 15 fideicomisos concentrados en los sectores de propiedades industriales, comerciales, hoteleras y de oficinas. En menor proporción, también hay operadores de inmuebles educativos, de salud, mini bodegas y otros negocios.

1. Fibra Uno
2. Fibra Macquarie
3. Terrafina
4. Fibra Danhos
5. Fibra Prologis
6. Fibra Shop
7. Fibra Mty
8. Fibra Inn
9. Fibra Hotel
10. Fibra Plus
11. Fibra Storage
12. Upsite
13. Fibra Educa
14. Fibra Nova
15. Fibra Soma 

De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), en su conjunto, con datos al 2021, estos instrumentos reunían 1,878 propiedades con un área rentable bruta de 25.9 millones de metros cuadrados, de propiedades ya sea desarrolladas o adquiridas.

“Una Fibra puede crecer su portafolio de propiedades mediante dos alternativas, 1) el desarrollo o construcción, o 2) mediante una transacción de compra-venta en el mercado. Ambas alternativas tienen como objetivo incrementar el valor de la Compañía y, por consecuencia, el flujo de efectivo para los inversionistas”, se lee en el análisis presentado.