Producción de vivienda en caída libre: toca mínimo histórico

La producción de vivienda se encuentra en caída libre. Durante el primer semestre del 2022 se edificaron 66,859 unidades, una caída de 20.61% respecto al mismo periodo del 2021, para así registrar un nivel mínimo histórico para un periodo similar, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).

De acuerdo con los datos del RUV, que se presentan a partir del 2013, el nivel más alto de producción de vivienda para un primer semestre fue en el 2015, cuando se registraron 156,149 unidades en edificación; sin embargo, para los primeros seis meses del 2022 esta cifra fue 57% menor respecto  al máximo histórico debido a distintos factores como la inflación en los costos de producción, el alza en tasas de interés y la cautela de desarrolladores, bancos y organismos nacionales de vivienda por el entorno macroeconómico.

"La caída de producción de vivienda, según datos del RUV, se explica por cautela de los propios desarrolladores ante la incertidumbre sobre los costos de vivienda y las tasas de interés; por cautela de las instituciones financieras al ser más selectivas en el financiamiento de los propios créditos puente y por el cambio en las señales o prioridades de los organismos de vivienda", explicó Eduardo Torres Villanueva, director ejecutivo de la firma de analítica inmobiliaria ai360.

Torres Villanueva comentó que el alza de costos de materiales para la construcción impacta de lleno en la producción de los desarrolladores, lo que se conjuga con las dificultades de acceso para la adquisición de algunos materiales debido a que las cadenas de suministro no han logrado restablecerse. 

"Hay accesorios para la vivienda que son importados y cuyos retrasos en las entregas han generado un impacto en los costos, en la logística y le ha generado un incremento en el costo de producir vivienda a los desarrolladores que no pueden traducirlo a 100% a los clientes, porque los clientes no ganan más, no tienen un incremento igual de proporcional en sus ingresos", acotó el directivo de ai360.

En el último año el Índice Nacional de Precios al Productor enfocado al ramo de la construcción ha aumentado poco más de 15%; sin embargo, el aumento en los indicadores de algunos materiales es mayor como en el caso de los aglutinantes (15.70%) o los productos de plástico (24.57%) y alambre (19.82%).

Alza en tasas, otro impacto directo

Otro de los impactos directos en la producción de viviendas es el del alza de las tasas de interés derivadas de las decisiones de la junta de gobierno del Banco de México, que en su última reunión de política monetaria decidió ubicar la tasa de referencia en 7.75% para así sumar nueve incrementos consecutivos ante las presiones inflacionarias.

Esto, según Torres Villanueva, impacta en el crédito puente que reciben los desarrolladores de vivienda, pues muchos financiamientos han tenido que reestructurarse. "La tasa de referencia de Banxico se ha traducido en mayores costos de financiamiento para la construcción de proyectos inmobiliarios".

Afectaciones por Infonavit

Para Torres Villanueva, otro de los factores que también han incidido en una menor producción de vivienda, pero por el lado de la demanda, es la cautela que los organismos nacionales como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) o el Fondo de Vivienda del ISSSTE (Fovissste) han tenido en la colocación o incluso, en el cambio de sus prioridades al centrarse en esquemas de mejoramiento en lugar de financiamientos para la adquisición de un hogar.

De acuerdo con especialista, si bien el Infonavit, el mayor colocador de créditos hipotecarios en el país, tiene una demanda potencial, de más de 7 millones de acreditados según el organismo, dicho instituto tiene cautela en la colocación ante su elevado índice de morosidad, que a marzo del 2022 se encontraba en 17.51 por ciento.

Según cifras del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), durante el primer semestre del año el Infonavit colocó 169,177 financiamientos, es decir una caída de 31% respecto al mismo periodo del 2021.

"No es una buena señal que el Instituto encargado al financiamiento a la vivienda para los trabajadores de ingresos medios o medios bajos no esté colocando el número de créditos que podría, pero también es cierto que está siendo prudente y eso de alguna manera hay que reconocerlo", apuntó Torres Villanueva.

Hace algunos días, Infonavit indicó que pese a una menor producción de vivienda, era necesario una mayor coordinación entre constructores y autoridades para poder cubrir la demanda en un contexto donde la intención de los trabajadores para adquirir vivienda ha aumentado.

Para el especialista, si bien es complicado que la poca producción de vivienda se componga en el segundo semestre del año, pese a la demanda existente donde se forman más de 600,000 nuevos hogares de vivienda y se producen cerca de 200,000 viviendas al año, hay factores que podrían estabilizar los precios para producir nuevas unidades.

"Al haber expectativas de que la economía se desacelera, los precios de materia prima y de los insumos que utiliza la vivienda también se enfrían un poco y eso es una buena señal de que los costos de producir vivienda puedan moderarse en los próximos trimestres en la medida de que haya confianza sobre el efecto que pueda tener la subida de tasas por parte de los bancos centrales en el mundo", acotó el especialista.