Miami, Tokio y Zúrich, las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria

La crisis de vivienda ha alcanzado a las grandes ciudades de todo el mundo, con precios reales que llegaron a tocar fondo de manera acelerada, especialmente después de la pandemia del 2019. Esta dinámica reafirmó el riesgo de una burbuja inmobiliaria en algunas de las urbes más importantes a nivel global. 

De acuerdo con UBS Global Real Estate Bubble Index, un estudio en el que se analizaron 25 ciudades, actualmente, Miami, Estados Unidos muestra el riesgo más alto de burbuja; seguida de Tokio, Japón y Zúrich, Suiza. Asimismo, hay una evidente amenaza en Los Ángeles, Estados Unidos; Toronto, Canadá y Ginebra, Suiza.

En términos sencillos, una burbuja inmobiliaria ocurre cuando los precios de las viviendas suben de manera rápida y desproporcionada, impulsados por la especulación y la alta demanda. Este aumento no refleja el valor real de los inmuebles y, eventualmente, la burbuja estalla, lo que provoca una caída brusca en los precios y causa problemas económicos.

Sin embargo, el Índice promedio en las urbes analizadas por UBS disminuyó por segundo año consecutivo; en donde la escasez de vivienda en las metrópolis ha tenido un papel significativo para la estabilización.

Para la primera mitad del 2024, los precios de la vivienda ajustados a la inflación en los 25 mercados son, en promedio, 15% más bajos que a mediados del 2022, cuando los tipos de interés comenzaron a repuntar a escala mundial.

Claudio Saputelli, responsable de la división inmobiliaria de UBS Global Wealth Management CIO, explicó que las ciudades que registraron las mayores correcciones de precios son las que mostraron un elevado riesgo de burbuja inmobiliaria en años anteriores.

“Los precios reales de Fráncfort, Múnich, Estocolmo, Hong Kong y París están, como mínimo, 20% por debajo de los máximos que alcanzaron tras la pandemia. Vancouver, Toronto y Ámsterdam registraron importantes caídas de precios de alrededor de 10% en términos reales”, comentó el especialista.

Efecto de la escasez de vivienda

Pese a la corrección de los precios en algunos mercados, el acceso a una vivienda en las principales ciudades del mundo está todavía lejano para muchas personas. Debido al costo por metro cuadrado, hoy, un empleado cualificado promedio del sector de los servicios puede permitirse 40% menos de espacio habitable que en el 2021, según UBS.

“Los niveles actuales de precios no parecen ni mucho menos sostenibles con los niveles de tipos de interés vigentes, especialmente en mercados con elevadas tasas de vivienda en propiedad”, se lee en el estudio.

No obstante, la creciente escasez de viviendas ayudó a estabilizar muchos mercados urbanos. Si bien, la oferta no aporta ningún alivio, dadas las tasas de interés elevadas y el aumento de los costes de construcción, UBS apuntó que “el dinamismo del mercado de la vivienda va a mejorar”.

Se prevé que la caída de los tipos de interés hará que la ventaja del coste de utilización recaiga claramente en la adquisición y los compradores de primera vivienda volverán al mercado a medida que mejore la accesibilidad.

“Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades han tocado fondo. Es probable que las perspectivas económicas determinen si los precios vuelven a dispararse o si, más bien, evolucionan lateralmente”, añadió Matthias Holzhey, autor principal del estudio.

El caso de Miami

Desde la pandemia, el mercado de la vivienda en propiedad en Estados Unidos es cada vez menos accesible a nivel general. Actualmente, el pago mensual de la hipoteca como porcentaje de los ingresos de los hogares es muy superior al registrado durante el pico de la burbuja inmobiliaria del 2006-2007.

Es en este contexto que surge el “boom” de los inmuebles de lujo en Miami, un segmento que se disparó después de la pandemia y que ha encarecido la vivienda en la zona casi al 50% en términos reales desde finales del 2019, se estima que 7% de ese porcentaje corresponde a los últimos cuatro trimestres.