ABC de los remates hipotecarios: ¿Oportunidad de inversión o riesgo de fraude?

Del total de créditos hipotecarios otorgados por los bancos cada año, se estima que 4% llega a cartera vencida, lo que representa una oportunidad para las agencias inmobiliarias especializadas en remates, pero también para organizaciones delictivas que estafan a personas en busca de una vivienda a bajo costo. 

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales en la Comercialización de Remates Inmobiliarios (AMPRO), la cartera bancaria de hipotecas en situación de impago en México asciende a cerca de 3.1 millones de propiedades, actualmente.

Sin embargo, Miguel Álvarez del Castillo Herrera, fundador de la Asociación y director de la inmobiliaria CIMAC, indicó que sólo alrededor de 5% de los asuntos hipotecarios en remate por los bancos cuentan con las características necesarias para ser una inversión con altas probabilidades de éxito.

Si bien, los anuncios de esta clase lucen atractivos, es importante saber de qué se trata. El especialista explicó que las personas que adquieren un remate hipotecario en realidad compran el derecho de cobranza al endeudado, con la certeza de pago con base en el inmueble en garantía.

“No están comprando una casa, aunque el objetivo final sí es obtener el inmueble con un descuento, lo que se compra son los derechos de cobranza de la deuda de una persona que dejó de pagar su crédito hipotecario”, comentó en entrevista.

Normalmente, luego de la adquisición de remate se lleva a cabo el litigio; con el fallo a favor, se entra al proceso de posesión del bien; se regulariza la documentación; se pone en venta; se hace la gestión para un nuevo crédito hipotecario y el inversionista obtiene su retorno de inversión. Este proceso puede llevar desde ocho meses hasta más de dos años y medio, según el avance del proceso legal en el que se adquiera el remate hipotecario.

“Los remates más baratos van desde los 550,000 pesos para inmuebles con valor final de 1 millón de pesos, el inversionista aporta alrededor de 100,000 pesos más para el proceso y gastos accesorios. Así, el rendimiento neto alcanza hasta el 35%”, afirmó Álvarez.

“Red flags” de los remates

Para Miguel Álvarez, los remates hipotecarios son inversiones seguras, si se llevan a cabo con profesionales y acompañamiento legal especializado. No obstante, el experto refirió que el mercado goza de mala reputación por la abundancia de anuncios falsos.

“Las personas no se quieren arriesgar por todo lo que se oye alrededor. Se lo ha ganado a pulso el producto, nadie se ha preocupado por protegerlo. No se vale que los portales inmobiliarios no hagan nada al ver clasificados falsos”, subrayó el especialista.

Es por ello que la AMPRO está en contacto con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) y en busca de colaborar con diputados para impulsar la regulación en el mercado. Mientras tanto, Álvarez dio algunas “red flags” para diferenciar entre un remate hipotecario confiable y una posible estafa o una inversión fallida.

1. Financiamiento: Todos los remates reales tienen que ser pagados, sí o sí, con recursos propios. Ninguna institución financiera otorga créditos para adquirir esta clase de producto, si alguna empresa dice lo contrario, es una señal de alerta. 
2. Nivel de deuda: El punto medular es conocer cuánto debe el deudor del crédito hipotecario. Lo recomendable es adquirir un remate en el que la deuda represente no menos de dos terceras partes del valor del inmueble para tener mayor posibilidad de éxito en la adjudicación del mismo. 
3. Papelito habla: Si no se tiene acceso a documentación real y fehaciente que demuestre el proceso en los juzgados, se recomienda descartar la transacción. “Si te dicen 'después te enseño, primero necesito un anticipo', ahí no es, es lo que hace el grueso de los defraudadores. No hay forma de que nadie te pida una cantidad por adelantado para demostrar que el negocio es verdad”, dijo el fundador de AMPRO. 
4. Validar documentos: Una vez con los documentos a la mano, se debe validar que los escritos de los abogados que hayan iniciado la acción legal para que el deudor regrese el inmueble, estén realizados correctamente. En especial, la demanda debe estar a nombre de la misma persona que firmó el crédito, pues es más común de lo que parece que exista algún error que interfiera en el proceso.

“Lo más importante es analizar el negocio y acudir con profesionales, en CIMAC contamos con abogados especializados en derecho inmobiliario, un equipo de intermediación con los deudores, así como con aliados en notarías, brókers hipotecarios, especialistas en remodelación y construcción, entre otros; para proteger el patrimonio de los inversionistas”, apuntó Álvarez.