Entre el nearshoring y la desinversión, Fibras inmobiliarias se expanden en México

El sector de Fibras inmobiliarias (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) ha mostrado un crecimiento moderado, marcado por la fuerte demanda de naves industriales a partir de la reconfiguración de cadenas de suministro (nearshoring) y ajustes en propiedades de oficinas, educativas y de retail. 

De acuerdo con datos de la plataforma SiiLA, los portafolios industriales de los Fideicomisos que operan en México aumentaron cerca de 2% en los últimos 12 meses, especialmente impulsados por la necesidad de espacios logísticos y de manufactura en los estados del norte.

Los portafolios de oficinas también crecieron 2%, aunque las estrategias en este segmento han sido diversas. Fibra Mty implementó un plan de desinversión en propiedades con bajo rendimiento, mientras que Fibra HD y Plus han apostado por un crecimiento cercano a 5 por ciento.

En cuanto a los inmuebles educativos, hoteles, centros comerciales y unidades médicas, las Fibras redujeron entre 1 y 2% su inventario, debido a ajustes para mejorar su desempeño. Sin embargo, se espera un repunte en los siguientes trimestres, pues Fibra Plus, por ejemplo, tiene más de 23,500 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR) comercial en construcción.

“El crecimiento moderado de los portafolios liderado por el sector industrial y de oficinas refleja un equilibrio entre la expansión estratégica y desinversiones. Con la creciente demanda por espacios industriales impulsada por el nearshoring y el desarrollo de oficinas premium, las Fibras continúan posicionándose para aprovechar las oportunidades emergentes y consolidar su papel en el mercado inmobiliario comercial de México”, indicó SiiLA en un análisis.

Entorno económico y político, clave

Roberto Solano, especialista de Monex Grupo Financiero, expuso que la clave para el sector de Fibras inmobiliarias estará en materializar las sinergias del nearshoring en atender la demanda de nuevos espacios. Si bien, la relocalización es crucial, también lo será evaluar el entorno económico y ahora político en las próximas semanas, tanto en México como en Estados Unidos.

Para el cierre del año, el especialista destacó que los Fideicomisos deberán tomar en cuenta aspectos como: los recortes en la tasa de interés por parte de de la FED y Banxico; la inflación a la baja en Estados Unidos, pero con reto en México; el despliegue de recursos para adquisiciones y desarrollos; así como la cautela en medio del plano político y económico.

“Por cuarto año consecutivo reiteramos como favorito al sector industrial. Podríamos decir que el 2024 sería el segundo año consecutivo con un atractivo escenario en el sector, recordando que el comercial y de oficinas han mostrado señales importantes de recuperación”, sostuvo Solano.

Transacciones

Datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) arrojan que el valor de la inversión en activos inmobiliarios de este sector logró un aumento de 22% entre el 2021 y el 2023, hasta alcanzar un total de 800,000 millones de pesos y un ABR de 35 millones de metros cuadrados (m2).

En los últimos 12 meses, los portafolios industriales de Fibra Mty y Nova tuvieron el mayor crecimiento, con aumentos de 7 a 12%, según SilLA. Fibra Mty realizó la compra de ocho naves industriales en Nuevo León, con lo que sumó más de 186,000 m2 a sus filas. Al mismo tiempo, tiene en construcción 66,200 m2 y planea expansiones que superan los 101,600 m2 en Coahuila y Nuevo León.

Asimismo, Fibra Nove firmó la adquisición de 50 hectáreas de reserva territorial en Chihuahua con la intención de edificar nuevos proyectos industriales en la región. Hasta junio del 2024, la empresa reportó 960,800 m2 de tierra en el norte para proyectos que están en fase de planeación.

Por su parte, Fibra Prologis anunció un parque industrial (ocho edificios y 1.5 millones de pies cuadrados), ubicado en la Ciudad de México por un precio de compra total de 190 millones de dólares.