Renovación y diversificación, alternativas para la recuperación de los edificios de oficinas

Con más de nueve millones de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable, la Ciudad de México cuenta con el mercado inmobiliario de oficinas más grande del país, según datos de la firma de consultoría SiiLA. Sin embargo, este volumen de superficie representa un reto para la configuración de la urbe ante los cambios en la estructura laboral. 

El metraje acumulado por los principales submercados corporativos de la capital mexicana equivale a 1,300 canchas de fútbol, aproximadamente. Entre los corredores más significativos, destacan: Insurgentes (1.7 millones de m2), Pocanco (1.7 millones de m2), Santa Fe (1.4 millones de m2), y Reforma (1.3 millones de m2).

La salida de empresas debido a la pandemia de Covid-19 y la implementación del trabajo desde casa, provocaron que más del 20% del espacio haya quedado desocupado. En el último año, el mercado de oficinas de la Ciudad de México sumó alrededor de 140,000 m2, esto es el volumen de incorporación más alto a nivel nacional, pero un crecimiento de apenas 2% anual.

“Para la ciudad, esto significa renovar activos subutilizados, diversificar tipologías inmobiliarias (desde oficinas tradicionales y coworking hasta espacios de uso mixto), y fortalecer la conexión entre la infraestructura urbana y las necesidades del sector empresarial”, indicó SiiLA.

Fibras toman medidas

Ante este comportamiento, algunos de los administradores de oficinas más importantes del país han modificado sus estrategias. El Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) Mty comenzó un plan de desinversión en edificios corporativos, con el objetivo de enfocarse 100% al segmento industrial.

“Desde el 2020, observamos que el sector de oficinas iba a pasar un momento difícil, como el que se ha visto en los últimos cinco años. No es un mercado que vaya a desaparecer, pero nuestra decisión de especializarnos en industrial obedece a la demanda por parte de los inversionistas institucionales”, comentó Javier Llaca, director de operaciones de la empresa.

Fibra Uno, por su parte, fue una de las pioneras en la reconversión de oficinas a hospitales y viviendas, luego de la desocupación masiva de espacios. Hasta el tercer trimestre del año, la compañía logró una ocupación de 83.5% en su inventario corporativo.

“Esperamos que la ocupación de nuestro portafolio de oficinas continúe con una tendencia de recuperación, pero no anticipamos tensión de precio en el mercado hasta que la ocupación de todo el mercado esté en niveles superiores a 85%”, indicó André El-Mann, director general de la Fibra.

Fragmentación urbana

El tamaño de la capital plantea retos y oportunidades para el sector; ONU Hábitat ha planteado que “el patrón de crecimiento expansivo y de baja densidad conlleva, en muchos casos, un consumo ineficiente del suelo debido a la desconexión entre áreas urbanas y la presencia de espacios vacíos o subutilizados que fragmentan la ciudad y dificultan la prestación de servicios”.

En este sentido, el análisis de SilLA destaca que, si bien el crecimiento de la urbe no refleja directamente el comportamiento de las oficinas, sí lo afecta de manera importante, ya que muchas de ellas se ubican en áreas impactadas por la fragmentación urbana, lo que eleva los costos y complica el abasto de transporte, energía y agua.

Sin embargo, esto también representa una oportunidad estratégica, ya que las oficinas pueden convertirse en un punto de anclaje para la densificación y la conectividad, a través de la inversión en proyectos y generación de empleos.