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CDMX alcanza récord en naves industriales comercializadas
El sector logístico fue el principal impulsor en el 2024, el cual representó 53% de la actividad total, seguido por el comercio electrónico y el sector minorista.
El mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México y la Zona Metropolitana registró un nuevo récord, alcanzando los 1.5 millones de metros cuadrados (m²) comercializados, según el informe MarketView del cuarto trimestre del 2024, de CBRE México.
Este récord fue impulsado principalmente por el sector logístico, que representó 53% de la actividad total, seguido por el comercio electrónico con 27% y el sector retail (minorista) que también tuvo una presencia importante, de 7% de la actividad comercializada.
En términos de demanda bruta, para los 1.5 millones de m² comercializados durante el 2024 se efectuaron más de 90 transacciones, de las cuales 42% perteneció a proyectos built to suit, 24% de espacios en prearrendamientos de naves especulativas, 19% para nuevas transacciones y 14% para renovaciones.
Ciudad de México se consolidó en el 2024 como el principal receptor de Inversión Extranjera Directa (IED) en el país, captando 44% del total, según datos de la Secretaría de Economía; este flujo de capital influyó en el dinamismo del mercado industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), reflejado en la fuerte demanda de espacios por parte de empresas multinacionales.
La demanda neta (que no incluye renovaciones prearrendamientos y subarriendos), “alcanzó la cifra más alta desde el 2022, con más de 850,000 m² comercializados y un crecimiento anual del 13%”, los corredores Cuautitlán Tultitlán y Tepotzotlán, Zumpango-AIFA y Tlalnepantla fueron los más activos al alza, afirmó Francisco Muñoz, vicepresidente senior del Sector Industrial & Logística en CBRE México.
Aumenta inventario
Ciudad de México experimentó un aumento de 35% en la oferta de espacios clase A en comparación con el 2023, equivalentes a 876,357 m² adicionales al inventario existente, dando un total de 1.57 millones de m² existentes. Cuautitlán y Zumpango-AIFA recibieron 70% de estos nuevos espacios.
A pesar del incremento en la ocupación, la tasa de vacancia o disponibilidad de espacios se mantuvo en un mínimo histórico de 1.8% al cierre del año. Los corredores de Iztapalapa y Tláhuac destacaron con una disponibilidad de 0%, Cuautitlán registró 0.1%, Tepotzotlán 0.1%, Tlalnepantla 0.6% y Tultitlán 0.7 por ciento.
En contraste, los corredores con mayor disponibilidad fueron Huehuetoca, con una tasa de 33%, Zumpango con 11.5% y el Noroeste con 11.9 por ciento.
En cuanto a los precios de lista en dólares por metro cuadrado al mes, Cuautitlán presentó una renta de 13 dólares, seguido de Naucalpan con 12.25 y el corredor Oriente-Suroriente, última milla, con 12.10 dólares.
Los precios más bajos fueron en Tultitlán con 7.11 dólares, Huehuetoca-Tepeji con 8.07 y Tepotzotlán con 8.70; el promedio general ronda en 9.01 dólares.
Mercado de oficinas
En sintonía, el mercado de oficinas en Ciudad de México mostró señales claras de recuperación al cierre del 2024, con un inventario de 7.4 millones de m² de espacios clase A y A+, el crecimiento anual fue de 0.3%, acompañado de una absorción neta acumulada de 178,000 m². Esto representa un avance de 46% respecto a trimestres anteriores.
La tasa de vacancia continuó disminuyendo, cerrando en 20.44%, una reducción de 2.22 puntos porcentuales anuales. Aunque todavía se sitúa por encima de 20%, esta cifra es inferior a los niveles del 2022, cuando alcanzó su punto más alto. Los corredores de Polanco, Lomas Palmas y Reforma lideran la recuperación.
La demanda bruta alcanzó los 451 m², con actividad concentrada en corredores Polanco, Insurgentes y Reforma, representando 63% de la absorción total. La oferta de nuevos proyectos fue limitada, con sólo 21,000 m² incorporados al mercado en el 2024.
Perspectivas
El sector industrial de la ZMVM tendrá una robusta actividad de construcción con 523,207 m² en desarrollo, acercando el total a 12 millones de metros cuadrados, y una proyección de 500,000 m² adicionales para la primera mitad del año, incluyendo espacios hechos a la medida y naves especulativas, principalmente en los corredores de Iztapalapa, Vallejo y Zumpango-AIFA.
Con el inicio de construcción de nuevos proyectos como el O´Donnell Last Mile Vallejo y Proximity Parks Iztapalapa III, se espera que el mercado continúe expandiéndose, con especial interés en naves logísticas para distribución de última milla y espacios de gran tamaño.
Los proyectos en construcción registraron 263,000 m² distribuidos en ocho desarrollos.