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Esta semana debuta Fibra HD en la BMV
La cartera inicial de este fideicomiso estará integrada por seis inmuebles en distintas zonas del país.
El fideicomiso de Infraestructura en Bienes Raíces (Fibra) HD debutará en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) este miércoles, cuando realice una oferta pública por 1,500 millones de pesos.
El próximo miércoles se realizará el registro ante la BMV, lo que le permitirá formar parte del selecto grupo de emisoras que participan en el mercado bursátil nacional.
De acuerdo con su prospecto de colocación, este día llevará a cabo el cierre de libros y la oferta pública. Los recursos que obtenga los utilizará para adquirir más inmuebles.
Armando Rodríguez, especialista en fibras de la consultora Signum Research, dijo que el tipo de oferta será 100% primaria, a través de la BMV y considerando la opción de sobreasignación y el alcance total de la emisión de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliariosd (CBFI) adicionales, el monto a emitir se estima en 1,500 millones de pesos a un precio fijo de 10 pesos por certificado.
Con su incorporación a la BMV, este fibra será el décimo en participar en el mercado mexicano de capitales y el más pequeño por valor de capitalización.
La cartera inicial se integrará por seis inmuebles: tres propiedades comerciales en los estados de México, Jalisco y Campeche, así como dos parques industriales y un plantel de la Universidad del Valle de México en Sonora.
Rodríguez destacó que la administración del fibra será interna y celebrará un contrato no exclusivo con Colliers International, empresa de bienes raíces, cuyas principales funciones serán la atracción y retención de inquilinos, mantenimiento, comercialización y estrategias de inversión.
El especialista puntualizó que la plataforma de estos servicios permitiría economías de escala y disminuir los costos de operación en la medida en que se incremente el número de inmuebles en el fibra.
El analista de Signum Research destacó que si bien el fibra será pequeño respecto de los otros participantes, nacerá con un rendimiento atractivo y ese será uno de sus principales diferenciadores .
HD se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos.
A diferencia de otros fibras, no existirán inmuebles cuya aportación sea de los socios fundadores, por lo que el enfoque de mercado serán propiedades regionales, con una extensión de área bruta rentable en promedio inferior al que integran otros fideicomisos.
El esquema de comisiones se basará en resultados, de tal manera que primero se beneficien los inversionistas, luego los empleados y al final los fundadores.
Los riesgos
Armando Rodríguez reconoció sin embargo, que entre los riesgos que se percibe del naciente fideicomiso es el número reducido de propiedades iniciales, que podría poner en peligro los ingresos por arrendamiento en caso de una desocupación o la falta de renovaciones en los contratos próximos a vencer.
Admitió que en base en la experiencia con otros fibras comparables en valor de capitalización, se observa un riesgo de liquidez que impacta de manera directa a los tenedores, lo que podría generar alta volatilidad en el precio y, en consecuencia, limitar la participación de compra y venta de los CBFI en el mercado.
El crecimiento del fibra dependerá de fuentes externas de capital, pero que en episodios de alta volatilidad podrían no alcanzar los objetivos de recaudación , dijo.
No obstante, destacó que el enfoque de adquisición en inmuebles estabilizados, con ocupaciones superiores a 85%, permitirá la generación de valor de forma inmediata y con ello se evitará el costo de oportunidad o dilución de inversiones
Además, la penetración hacia el mercado regional en ciudades de tamaño medio derivaría en adquisiciones de menor precio respecto de las compras de otros fibras, sin necesidad de castigar el retorno esperado de estos inmuebles.
