El nuevo activo de inversión en Estados Unidos

La inversión en bienes raíces dentro de Estados Unidos cruza una importante coyuntura. En el corto plazo, el histórico aumento en las tasas de interés ha duplicado el costo de financiamiento para compradores de vivienda y propiedades comerciales, lo cual ha disminuido valores de venta y demanda. Por ejemplo, en marzo de 2023 las autoridades de Austin, Texas autorizaron únicamente 1,520 licencias de construcción unifamiliar, mientras que en 2022 hubo alrededor de 2,424 solicitudes: una caída del 37% en un año.

Al mismo tiempo, los esfuerzos de Estados Unidos para revitalizar su sector de manufactura y producción interna, aunados a un déficit estructural de vivienda, han generado una tendencia favorable para el largo plazo. Legislación como el CHIPS Act y el Jobs Act está atrayendo inversiones en tecnología, y una inversión de $1.2 trillones de dólares en la infraestructura americana. Fannie Mae – la mayor proveedora de hipotecas en Estados Unidos – estima que las ciudades americanas tienen oferta insuficiente de vivienda en renta o venta, por aproximadamente 4 millones de viviendas a nivel nacional.

Dado este panorama ¿cómo puede el inversionista mexicano invertir atinadamente aprovechando el potencial repunte del mercado de Estados Unidos? Considero que la inversión en tierra presenta una oportunidad única. La tendencia negativa a corto plazo permite adquirir activos a precios atractivos que se apreciarán conforme se materialice la demanda de nuevas industrias, comercios, viviendas y hoteles. El reto está en identificar y adquirir tierra con apreciación viable en mercados con alto potencial de crecimiento.

Con los desarrolladores inmobiliarios frenando su actividad, la mesa está puesta para que el inversionista mexicano adquiera terrenos en regiones clave de Estados Unidos, a valuaciones atractivas que posteriormente podrá revender, desarrollar o aportar, con su correspondiente apreciación.

La economía de los Estados Unidos es masiva, y cada estado opera de manera semi-independiente con impuestos, legislaciones y regulaciones autónomas, muchas veces con alcance global. Por ejemplo, los estados de California, Texas y Nueva York son tan grandes que por sí solos se comportan como la 4a, 9a y 10a economías a nivel mundial, respectivamente. Adicionalmente a esto, se observan ecosistemas interestatales de cooperación económica de tamaño todavía mayor. Estas mega-regiones económicas (Costa del Pacífico, Triángulo de Texas, los Grandes Lagos, el Corredor del Noreste y la Riviera de Florida), ofrecen únicas y diversas oportunidades de inversión.

¿Cómo encontrar las mejores oportunidades dentro de esta abundancia de opciones? Algunas recomendaciones:

1. Invertir a través de un vehículo, nunca como persona física. Cuando un extranjero adquiere bienes raíces en la Unión Americana, conforme a la legislación del Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), se genera la obligación de pagar un impuesto adicional del 15% al momento de vender y, en caso de fallecimiento, se genera un impuesto adicional a la herencia. Para eliminar ambas cargas fiscales, es recomendable generar un vehículo como una compañía de responsabilidad limitada (LLC).
2. La información es poder. En Estados Unidos los mercados son altamente competitivos, y la información está generalmente disponible. Para cada elemento de la inversión – terrenos o propiedades disponibles en el mercado, abogados, ingenieros, contratistas u otros proveedores de servicios con los que se trabajará – es posible cotizar con más de uno. No hay que ir con la primera opción o por la recomendada por conocidos. Esto ayudará a limitar los costos – y el riesgo – del proyecto.
3. Encontrar el socio adecuado. Dado el importante tamaño de los mercados locales y su alto nivel de competitividad, es recomendable trabajar con socios conocedores del mercado y con muchos años de experiencia desarrollando activos específicos, ya que se asume que el extranjero desconoce el entorno y generalmente el dinero de inversionistas mexicanos muchas veces es visto como dinero “fácil” para diversos desarrolladores o corredores de bienes raíces. Idealmente, se debe buscar un socio dispuesto a coinvertir en el proyecto, pues una estructura de coinversión ayuda a alinear los intereses del socio operador con los del inversionista.
4. Aprovechar el río revuelto… pero definir qué se busca. Si, pese a las facilidades para invertir en un terreno, el inversionista desea comprar una casa en Estados Unidos (o si las expectativas para invertir no son tan aventuradas), se puede aprovechar que los desarrolladores están dejando atrás inventario ya existente, ofreciendo menores precios. Basta señalar que, de acuerdo con los listados de bienes raíces, el inventario en Texas creció 98% de 2022 a 2023, mientras que en mercados como el de Arizona alcanzó un aumento del 148%, todo debido a desarrollos no comercializados durante la pandemia.

El conocimiento de los mercados regionales y la selección de proveedores y colaboradores hace la diferencia entre quienes triunfan y quienes no. Existen distintas maneras de invertir, tanto en esquemas de deuda como de capital, así como varias maneras de concretar un esquema de asociación, o “joint venture” en Estados Unidos.

*El autor es fundador y CEO de Chapter Real Estate, una empresa de desarrollo e inversión inmobiliaria enfocada en Estados Unidos. Desde hace más de 18 años, ha sido responsable de la adquisición y desarrollo de activos residenciales, comerciales y de oficinas en Estados Unidos, México, Chile, Colombia y Argentina, totalizando más de $550MM USD.