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Terrafina en la mira: propuestas de adquisición y resultados de los fibras
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Debido a la saturación en las ocupaciones del sector, los fibras tienen la presión de atender rápida y adecuadamente con nuevos espacios a los inquilinos que buscan expandir sus operaciones lo más rápido posible.
En el primer trimestre del 2024, los principales fibras industriales de nuestro mercado presentaron sólidos resultados financieros. De hecho, los fibras industriales siguen encabezando los resultados del sector al incorporar tasas de ocupación históricas e incrementos importantes en las rentas del portafolio.
El área bruta rentable de los fideicomisos industriales sumó más de 23 millones de metros cuadrados (m²) al primer trimestre del 2024.
FIBRA Prologis reportó ingresos con un incremento del 6.41% respecto al mismo periodo del año anterior, con una tasa de ocupación del 99.6 por ciento. La renta neta efectiva aumentó a 47.7 por ciento.
FIBRA Macquarie México tuvo un aumento en ingresos del 1.9% interanual, con una tasa de ocupación del 97.3 por ciento. La compañía adquirió terrenos industriales en Monterrey en el trimestre.
Terrafina reportó crecimiento en ingresos del 6.9%, con una tasa de ocupación del 97.1 por ciento. El Ingreso Operativo Neto mostró un incremento del 10.2 por ciento.
Fibra Uno reportó un avance del 4.1% en ingresos -en moneda local- del segmento industrial, con una tasa de ocupación del 98.4% por ciento.
Por otro lado, Fibra MTY reportó un incremento en ingresos del 62.4% interanual, con una tasa de ocupación del 96.2 por ciento. La compañía realizó una oferta subsecuente de capital por 7,810.4 millones de pesos para el prepago de deuda.
Aunque los resultados de estas empresas fueron destacados, recientemente la atención del mercado se ha centrado en la propuesta de adquisición o fusión de Terrafina por parte de los demás competidores.
Si bien el fenómeno del nearshoring en nuestro país ha beneficiado los principales indicadores operativos del sector, también ha repercutido en importantes incrementos en los precios de la tierra, incidiendo en mayores costos para la expansión y desarrollo de los portafolios.
Debido a la saturación en las ocupaciones del sector, los fibras tienen la presión de atender rápida y adecuadamente con nuevos espacios a los inquilinos que buscan expandir sus operaciones lo más rápido posible.
Dado lo anterior y asumiendo el descuento relativo de las valuaciones de Terrafina en el mercado respecto al valor contable de los activos, otros competidores vislumbran esta oportunidad para lograr una expansión rápida y fuerte en el norte del país.
Desde el 13 de febrero del presente año, Fibra Prologis hizo una propuesta no vinculante para una Oferta Pública de Adquisición e Intercambio a los miembros del Comité Técnico de Terrafina.
Sin embargo, fue hasta mayo cuando lanzó la oferta por hasta el 100% de los CBFIs de Terrafina, proponiendo un factor de intercambio de 0.58x por cada CBFI de Terrafina.
En marzo pasado, Fibra Uno manifestó su interés en consolidar los activos industriales con Terrafina a un precio estimado de 49.63 pesos por CBFI, es decir, un precio 32% superior con base en los niveles actuales de mercado.
La propuesta incluye la aportación del Portafolio Júpiter y la consolidación de activos industriales en un vehículo subsidiario.
De realizarse esta transacción, este nuevo fibra sería el más grande -por número de activos- en nuestro país.
El 3 de junio de 2024, Fibra MTY presentó una propuesta para integrar los activos de Terrafina y Fibra MTY en un solo vehículo bajo su plataforma de administración interna.
La propuesta incluye la participación de los tenedores actuales de ambos fideicomisos y la consolidación de activos inmobiliarios.
En la última asamblea de tenedores, celebrada el 5 de junio, se aceptó otorgar facultades a los consejeros independientes de TERRA para emitir una opinión sobre las propuestas actuales de adquisición o fusión.
El próximo 11 de junio se celebrará otra asamblea con el fin de discutir la propuesta de FUNO. Cabe señalar que la propuesta de FIBRAPL vencería el 14 de junio, lo que suma presión a los inversionistas de TERRA.
