¡Alerta inmobiliaria! Obligaciones por valuaciones fiscales en CDMX generan distorsiones en operaciones

Actualmente, en la Ciudad de México (CDMX) toda propiedad requiere un avalúo de tipo fiscal, ya sea para un traslado de dominio o para fijar su valor catastral y así dictaminar la base del gravamen del impuesto predial, por lo que tiene que ser revisado y avalado por la Tesorería del gobierno de la ciudad.

El resultado puede ser tanto positivo como negativo, si es que es validado (o no) por la autoridad con base en los precios determinados por los peritos en la zona que corresponde, lo cual a su vez ayudaría a la creación de una base de datos para consulta.

Sin embargo, para especialistas, el reto será llevar a la práctica esta medida recién publicada y lograr que los precios de venta en la comercialización coincidan con los avalúos, así como no duplicar precios de una misma propiedad.

Carmen García Cossío, autora del libro “Palabras mágicas para vender casas”, señaló que uno de los principales retos de esta medida recaerá sobre los compradores, que, en caso de recibir un avalúo más alto respecto al precio de compra, tendrán que pagar una mayor cantidad de Impuesto Sobre la Adquisición.

En el marco del Foro Nueva Disposición de Avalúos “El positivo”, de Tiburones Inmobiliarios, la especialista en propiedades recomendó incluso optar por pagar un pre-avalúo para evitar confusiones previas a la firma de contratos y escrituración.

Tamara de Zavaleta, gerente de ventas de CGC Bienes Raíces, señaló que la sobreoferta de inmuebles ha generado una reducción en los precios; sin embargo, los avalúos señalan valores más altos, lo que está ocasionando distorsión en los precios de cierre de las operaciones.

“Cuando llegas con el vendedor y le dices ‘te estás llevando una ganga y hay que pagar todo esto (ISR por adquisición)', todos entran en crisis y se te puede caer la operación”, detalló de Zavaleta.

Para las especialistas, el reto que ha enfrentado el sector con esta nueva modalidad es que se aplicó esta nueva disposición sin tiempo suficiente para entender el requerimiento y ajustar los precios de venta en las operaciones, acorde con los impuestos por adquisición que se pagarán.

Una valuación de dos partes

Carlos Manuel Pérez de Tejada, presidente del Colegio de Valuadores de Profesionales Independientes, explicó que, pese a que los avalúos son un requisito a nivel nacional, en la Ciudad de México, este avalúo está vinculado a las autoridades tributarias.

Además, el especialista comentó que hacer valuaciones con precios de cierre de las operaciones sería lo ideal para que los peritos tomen la referencia, pero se percibe complicado, en parte por la privacidad que requieren este tipo de operaciones.

En tanto, Antonio Hánna, presidente de Hanna Inmobiliaria Boutique y coordinador del Foro, señaló que esta revisión de avalúo fiscal se presenta principalmente en las zonas de mayor valor de terrenos y propiedades, pero ahora las autoridades tomarán de referencia distintos valores para un mismo inmueble para el pago de impuestos, un tema que de por sí es complicado.

“No logramos poner de acuerdo con las autoridades municipales, porque hacen los valores catastrales que normalmente tampoco están a la par de los valores reales de los inmuebles”, comentó Hánna.

“Ahora llega la autoridad federal y cuando llega la autoridad municipal ahora dice ‘voy a decidir si sí o no’ y los califican en un escritorio”.

Los especialistas coincidieron en que, si bien se han presentado prácticas incorrectas de parte de los valuadores, compradores y dueños de inmuebles al momento de determinar el valor de una propiedad, es necesario encontrar una solución sobre esta regulación adicional en el sector.

Hánna consideró que, aunque al momento este avalúo aplica sólo en la CDMX, el resto del país debe estar al pendiente de la discusión porque estas regulaciones suelen replicarse en distintas entidades.

Operaciones pausadas

Carmen García relató un caso en el que una propiedad con un precio de 22 millones de pesos a la venta, al pasar por la pre valuación se determinó una valuación de 31 millones de pesos calculada por el código postal de la zona, los metros cuadrados del terreno y la construcción presente.

Sin embargo, compradores y vendedores pese a estar de acuerdo en el precio de 22 millones, no han concluido la operación, debido a que no se puede alcanzar una negociación sobre quién pagará el impuesto correspondiente sobre el ISR determinado por la autoridad fiscal.

“No lo hemos podido cerrar, ahí sigue el comprador y el vendedor”, expresó García Cossío.