Centros comerciales: el inquilino marca el ritmo, mientras que oferta tiene que adecuarse

El ritmo actual en el mercado inmobiliario comercial lo marca el inquilino, ante una oferta que si bien ha mostrado signos de recuperación, todavía está contraída y hay una lentitud en el inicio de nuevos proyectos, especialmente de centros comerciales.

De acuerdo con Luis Llaca, vicepresidente de Retail de CBRE para América Latina, luego del impacto de la pandemia, las marcas comerciales están apresuradas por retomar el dinamismo que se tenía antes de la emergencia sanitaria y además, el comportamiento de arrendamiento de espacios comerciales ha mejorado, con mejores inquilinos, lo cual apunta a una recuperación en este rubro, pero para finales de este año. 

"El mercado (inmobiliario comercial) se está llenando de buenos inquilinos, con buena actividad comercial, lo que indica que pueden pagar la renta, están atrayendo gente a los destinos de retail y veo un año bastante positivo", comentó Llaca.

"El mercado a veces es de propietarios, pero a veces es de inquilinos. Del 2020 al primer trimestre del 2023, manda el inquilino, dice cómo entrar, casi casi dice el precio, plazo, contrato y todo", añadió.

Para Llaca, el mejoramiento en el consumo no es igual en todos los rubros, lo cual complica la ocupación en centros comerciales, pues si bien las actividades de recreación o de venta de insumos para el mejoramiento para el hogar tienen buen desempeño, existen otros que por el momento no son tan atractivos.

"El consumo en muchos giros está afectado. Entonces, cuando tienes que llenar un centro comercial nuevo del tamaño que sea, debes tener un tema mixto. Por ejemplo, los servicios del hogar van muy bien, pero si te vas a los otros giros, no están con tan buenos resultados, entonces también está siendo más difícil (la ocupación)", apuntó Llaca. 

Ciudad de México, lidera en construcción

Para el especialista de CBRE, los factores macroeconómicos, como la inflación y el alza en tasas, son factores que frenan la construcción de nuevos espacios; sin embargo, hay regiones que intentan retomar el dinamismo.

"Si bien, en este tipo de desarrollos hay mucho equity (aportaciones de capital) y no se usa deuda directa, muchos inversionistas están prefiriendo dejar su dinero en inversiones de corto plazo sin riesgo", detalló Llaca.

"Además — agregó—, la falta de facilidades para acceder a todos los trámites y permisos, para densidades, usos de suelos, etcétera, ese es un tema importante".

En este contexto, algunas regiones buscan retomar el dinamismo en la edificación de nuevos espacios comerciales, por ejemplo, en el centro del país.

Dada la densidad de la población, la capital mexicana y el Área Metropolitana lidera la actividad de construcción de nuevos proyectos, con 29% del total nacional en obra y un incremento de 59% respecto a la actividad de construcción al cierre 2021, según datos de CBRE.

El inventario nacional de espacios de retail, con superficies mayores a los 10,000 metros cuadrados (m2), creció 2.2% en el 2022.

De esta forma, el país llegó a los 25.5 millones de metros cuadrados, contemplando más de 430,000 metros nuevos en el año.

Sin embargo, CBRE resaltó que existe una tendencia en el diseño y la construcción de proyectos, la cual busca apegarse más a las necesidades de cada cliente.

En este sentido, los desarrolladores han apostado por crear inmuebles más resilientes, tales como los centros comerciales de uso mixtos. Esta clase de edificaciones lidera la actividad en construcción de “malls”, con 33% de los espacios en obra.

La Ciudad de México y su zona conurbada registró más de 215,000 metros cuadrados de centros de usos mixtos en obra al cierre de 2022, concentrando 39% del total del inventario.

Algunos de los “malls” más esperados en la urbe son: Patio Martín Carrera, desarrollado por Grupo Indi; y Espacio Condesa, el cual tendrá una mezcla de oficinas, zona comercial y 406 departamentos. 

Otras regiones

En el noreste del país, los centros comerciales de usos mixtos registraron 9% del total de inventario y se estima que, entre el 2023 y el 2024, se puedan incorporar 64,000 metros cuadrados del mismo tipo.

Por su parte, la nueva oferta de la zona noroeste registró 38% de los nuevos metros incorporados al inventario nacional en el 2022.

Cabo San Lucas y Tijuana fueron los mercados con mayor actividad, al agregar 103,000 metros cuadrados de nueva oferta bajo los conceptos de “Lifestyle Center” y “Regional Mall”.

Mientras que el sureste mexicano vio el surgimiento del proyecto “Los Héroes Mérida Town Center”, con 30,000 metros cuadrados en Mérida; por lo que la ciudad cerró el 2022 con más 656,000 m2 de inventario.