Inversión inmobiliaria en el extranjero: riesgos, opciones y estrategias para obtener altos rendimientos

Realizar una inversión en el sector inmobiliario de países extranjeros es una actividad que ha ganado terreno en el mercado, ya que permite diversificar riesgos y obtener retornos atractivos. 

No obstante, apostar por los bienes raíces de otro país conlleva riesgos significativos debido a las fluctuaciones en los tipos de cambio, la falta de familiaridad con las leyes y regulaciones locales y los cambios en las condiciones económicas o políticas que pueden impactar negativamente. 

De acuerdo con Mariano Capellino, director general de Inmsa Real Estate Investments Management, es primordial poseer una estrategia de inversión oportunista y activa, en la que se aproveche el momento exacto para obtener importantes descuentos y ajustes en las valoraciones, y así lograr altos rendimientos a mediano plazo.

Antes de tomar cualquier decisión, se deben conocer los tipos de inversión inmobiliaria que se pueden realizar en el extranjero, así como sus ventajas, desventajas y riesgos. Algunos de estos, son:

REITs o SOCIMIs 

El tipo de inversiones en Real Estate más conocido que existe hoy en día, según Capellino, es el de Fondos de inversión especializados en bienes raíces, conocidos como REITs en Estados Unidos o SOCIMIs en España. 

Se trata de instituciones que forman una sociedad y cotizan en bolsa para destinar capital a la compra y gestión de grandes volúmenes de propiedades inmobiliarias, como oficinas, centros comerciales, viviendas y hoteles, entre otros. 

Las personas pueden invertir de manera indirecta, en carteras de activos inmobiliarios o por medio de la compra de acciones de estas sociedades; mientras que los administradores del fondo gestionan estos bienes para generar rentabilidades.

Capellino indicó que el rendimiento promedio obtenido por los REITs en los últimos 20 años fue de 7% anual, con altos niveles de apalancamiento, lo que aumenta el riesgo de la inversión.

Inversión directa

La inversión directa en propiedades implica la adquisición de un portafolio de propiedades y luego, obtener beneficios de los ingresos generados por los alquileres y posterior venta de las mismas.

“Una de las claves de este proceso es aprovechar los ciclos de los mercados e implementar una estrategia de inversión activa, lo que implica permanecer en un mercado o submercado por cuatro o cinco años, máximo seis, y luego desplazarse”, explicó el director de Inmsa.

La forma tradicional de invertir, conocida como pasiva, supone comprar una propiedad y no venderla o mantenerla a largo plazo, lo que otorga bajos rendimientos. Por lo contrario, si se logran aprovechar los ciclos de los mercados, es decir, sus fases de recuperación y expansión, la rentabilidad de las inversiones aumenta significativamente.

Capellino aseguró que si a esto se le suman los ingresos por rentas, más el descuento que se obtiene por la compra de propiedades por debajo del valor del mercado en subastas y bancos de España, por ejemplo, se puede llegar a obtener una rentabilidad sostenida de más de 15% anual neto en moneda dura.

“Si se elige este tipo de inversión, se tendrá el control total sobre los activos, ya que se invierte en forma directa en los activos inmobiliarios, se recibe asesoramiento y gestión profesional, pero cualquier decisión final estará en manos del inversionista”, agregó el experto.

Acciones 

Otra opción son las acciones de empresas dedicadas a la construcción o desarrollo de propiedades inmobiliarias. Cada acción representa una participación en la propiedad de la compañía, por lo que incluye un derecho sobre las ganancias y los activos de la misma. 

Son títulos que cotizan en bolsa y su valor se ve influenciado por el desempeño del mercado financiero e inmobiliario.  

“Consideramos que para inversionistas que prefieren tener el control y más seguridad al momento de invertir,  la mejor opción pueden ser las inversiones directas en propiedades, ya sean residenciales, comerciales o industriales”, apuntó Capellino.