¿Por qué es riesgoso que la tasa de interés del crédito hipotecario suba?

Los bancos han hecho todo lo posible para que las decisiones del Banco de México (Banxico), de elevar las tasas de referencia, no tengan impactos directo en el crédito hipotecario, pues esto sería un riesgo tanto para la demanda de este tipo de financiamiento, la cual se ha comportado favorablemente durante este 2022.

Especialistas consultados coincidieron en que un alza abrupta en las tasas de los créditos hipotecarios afectaría la colocación y tendría un impacto en las personas que buscan adquirir este tipo de financiamiento para adquisición de su vivienda.

De acuerdo con Gene Towle, director de la firma Softec consulta inmobiliaria, el impacto en las alzas de la tasa de referencia puede afectar la capacidad de compra del acreditado, por lo que o tiene que buscar una vivienda de menor precio o dar un mayor enganche.

"El riesgo que tenemos es que, con la incertidumbre financiera mundial, suban las tasas de interés de los créditos hipotecarios bancarios. Si eso pasa, por cada punto que sube la tasa, la capacidad de compra (del acreditado) baja 7%", destacó Towle.

Desde junio del 2021, la tasa de interés de referencia ha aumentado en 450 puntos base para ubicarse en 8.50% a agosto pasado, en un entorno de alta inflación que ha obligado a la junta de gobierno del banco central actuar en este sentido.

Sin embargo, la banca ha tratado de que dichas decisiones no afecten el dinamismo del crédito hipotecario. Datos del Sistema Nacional de Indicadores de Vivienda arrojan que durante el primer semestre del 2022 los bancos otorgaron en su conjunto 57,184 financiamientos para adquisición de un hogar, es decir, un crecimiento de 6.23% respecto al mismo periodo del 2021.

Asimismo, según información de Banxico, la tasa promedio simple del crédito hipotecario se ubicó en 10.83% a julio pasado y si bien se nota una tendencia al alza desde el mismo mes del 2021, cuando estaba en 10.34%, lo cierto es que se ha mantenido en el rango de 10 a 11%, en un entorno de movimientos continuos por parte del banco central.

"Hasta ahorita no se ha visto un crecimiento importante de las tasas de interés hipotecarias, se siguen manteniendo las mismas, eso quiere decir que el banquero seguirá colocando, ganarle al vecino, la competencia es sana y ayuda a que se mantengan las tasas de interés", comentó Jorge Paredes, director de la firma Realty World.

Hacer números

Para Towle, si una persona piensa comprarse una casa con un valor estimado de 1 millón de pesos y la tasa sube un punto porcentual, esto quiere decir que la capacidad de compra del potencial acreditado disminuiría a una propiedad de 930,000 pesos. 

"O te consigues más enganche o te compras una casa más barata", indicó Towle al ejemplificar el impacto que tendría un alza abrupta en las tasas de interés del crédito hipotecario.

"Si Banxico sigue aumentando las tasas para el control de la inflación, pues puede hacer que los bancos ya tengan que mover sus tasas (del crédito hipotecario) y ese es el costo del dinero, entonces entre más caro sea el dinero pues pudiera desincentivar que la gente compre vivienda", explicó Javier Furlong Salgado, presidente de la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval).

El ejemplo de Estados Unidos

Para los especialistas, si las alzas en las tasas de interés de referencia comienzan a reflejarse en las del crédito hipotecario, esto podría afectar la industria de la vivienda en general, con menos adquisición de hogares, con un impacto directo a toda la cadena de este sector, que aporta 6% al Producto Interno Bruto.

Por ejemplo, en Estados Unidos la Reserva Federal ha aumentado sus tasas de interés con un impacto en la tasa del crédito hipotecario, ubicándose en 6.29%, su nivel más alto desde la crisis del 2008.

Esto, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), ha impactado en la movilidad de la vivienda de aquel país, pues el pago hipotecario mensual de un préstamo de 400,000 dólares es de aproximadamente 2,470 dólares, en comparación con los 1,660 dólares de hace un año.

"El aumento de las tasas hipotecarias generalmente conduce a tasas de movilidad más bajas con el tiempo. Los propietarios pueden quedar encerrados en sus hogares existentes a medida que aumentan las tasas hipotecarias, y es posible que las tasas de 3% del año pasado no regresen pronto", comentó Nadia Evangelou, economista senior y directora de Pronósticos de la NAR.

Hace algunos días, se informó que durante agosto se vendieron 4.8 millones de viviendas usadas en Estados Unidos, es decir, una caída de 19% respecto al mismo mes del 2021, esto, en gran parte a las decisiones de la Reserva Federal respecto a las tasas de interés.