Cambios regulatorios y demanda por nearshoring: “La antesala de una crisis de vivienda en Monterrey”

La venta de vivienda vertical en Monterrey, Nuevo León, ha registrado una fuerte caída desde hace dos años debido a la desaceleración de la construcción de nuevos proyectos por cambios en la regulación. 

De acuerdo con Ignacio Torres, director general y cofundador de la firma de consultoría 4S Real Estate, el panorama habitacional en la urbe es “preocupante”, especialmente ante el aumento de la demanda a partir de la llegada de empresas (nearshoring).

El mercado de vivienda vertical, según datos de la empresa, alcanzó su máximo histórico durante el primer trimestre del 2022, cuando se vendieron 1,452 departamentos; sin embargo, para el tercer trimestre de este año, se colocaron 860, es decir, 40% menos.

“Estamos preocupados por la situación actual en términos de vivienda. La parte industrial ha generado mucho empleo y migración. El nearshoring tiene un efecto social para el que se requiere vivienda, pero los números de producción no están representando la realidad económica de la ciudad.

Freno a la densificación

En palabras de Torres, los últimos dos gobiernos de la ciudad han sido “restrictivos y poco colaborativos” con la iniciativa privada para detonar el desarrollo habitacional.

Desde el 2013, el programa de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) permitía incrementar la densidad de los terrenos de uso habitacional, pero se detuvo su implementación en el 2022.

“Era una regulación especial que dejaba que los desarrolladores hicieran casas más asequibles en el centro de la ciudad. Con el paro del programa, los gobiernos locales han provocado una caída sustancial en la oferta que afecta a toda la urbe”, añadió el especialista.

El inventario total de vivienda vertical en Monterrey pasó de 9,200 unidades al cierre del 2021 a 7,690 en el tercer trimestre del 2024, en donde los segmentos medio y residencial (de 2 a 4 millones de pesos) han sido los más golpeados.

Nearshoring requiere vivienda

Si bien, el sector inmobiliario industrial ha tenido ajustes por factores políticos, reformas a la ley y la incertidumbre alrededor de la llegada de Tesla, lo cierto es que la demanda de naves en Monterrey se mantiene fuerte debido al nearshoring.

Según 4S, la absorción acumulada al tercer trimestre del 2024 ascendió a 798,000 metros cuadrados en la ciudad; y se prevé que el mercado mantenga cifras de ocupación cercanas a un millón de m2 en los siguientes cuatro años. En este sentido, Torres remarcó que es indispensable habilitar nuevas zonas habitacionales para la mano de obra que requerirán las empresas.

“Los números industriales nos hablan puntualmente de que estamos en la antesala de un problema social importante por la necesidad de vivienda. La escasez de casas está provocando aumentos acelerados, incluso en precios de renta, que van de 30 a 35% en la ciudad”, dijo.

Precios se disparan

La venta de vivienda se ha visto afectada por un doble efecto en el mercado, precios y tasas hipotecarias más elevadas, lo que afecta la capacidad de compra de las personas. El incremento en el ticket de los departamentos ha sido dramático en los últimos tres años.

El precio promedio de la vivienda residencial —una de las más vendidas hasta hace unos meses— pasó de 2.8 millones de pesos en el 2021 a 4.1 millones de pesos en el 2024; mientras que los departamentos premium plus evolucionaron de 26 a 36 millones de pesos en el mismo periodo. Al mismo tiempo, los segmentos más asequibles -social, económico, incluso, medio- prácticamente han desaparecido de la ciudad regiomontana.

“A pesar de los esfuerzos de los desarrolladores para mitigar costos, llevamos tres años continuos de aumentos elevados. Esto requiere de una reconfiguración. Estimamos que, aumentando los inventarios de vivienda media y residencial, estaríamos hablando de hasta 8,000 departamentos vendidos cada año, fácilmente”, apuntó Torres.