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Gentrificación también impacta en los costos de mantenimiento de los condominios
Según un análisis de ComunidadFeliz, los espacios con menos viviendas suelen tener cuotas más elevadas respecto a los de mayor tamaño
Ante la verticalización en materia de vivienda de algunas ciudades, las cuotas de administración de los condominios— que sirven para el mantenimiento de algunos aspectos de estas propiedades— han ido al alza, especialmente en las regiones donde la gentrificación se ha acentuado, de acuerdo con un estudio reciente de la firma ComunidadFeliz.
En un análisis que concentra información de siete estados, se detalla que en algunas entidades donde el precio de la vivienda también ha crecido de manera considerable, incluso superior al incremento promedio nacional, es donde el valor promedio de las cuotas de administración es más alto.
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De acuerdo con el análisis, Baja California, Quintana Roo y Ciudad de México, son las tres entidades que hasta el 2023, registraron las cuotas promedio más elevadas en materia cuotas de administración de los condominios, con los siguientes resultados:
Entidad Cuota promedio mensual
Baja California 6,016 pesos.
Quintana Roo 5,063 pesos.
Ciudad de México 3,253 pesos.
"Todo el impulso inmobiliario que se tiene genera un efecto... En Baja California impacta el tema del nearshoring, entonces hay gente que se viene a ese estado; Quintana Roo siempre ha sido un mercado muy potente para el turista estadounidense, entonces hay gente que se jubila y tiene su ahorro, pues se viene a vivir, en general es un mercado de personas extranjeras, de hecho, la cuota de mantenimiento prefieren pagarla en dólares", declaró Vicente Mondaca, country manager de ComunidadFeliz en México.
Al primer semestre del 2024, el precio de la vivienda en Quintana Roo y Baja California presentó los aumentos anuales más elevados a nivel nacional, de 12.7% y 12.6%, respectivamente, porcentaje superior al promedio nacional, que fue de 9.5 por ciento.
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Por su parte, la Ciudad de México presentó el precio de la vivienda más alto de todo el país al primer semestre del año, con un valor promedio de 3.9 millones de pesos, según datos de Sociedad Hipotecaria Federal.
Mondaca indicó que del 2020 al 2023, las cuotas de administración de los condominios en México se han elevado incluso por encima de la inflación; sin embargo, para este 2024 y rumbo al 2025, se observa una tendencia de estabilización.
Según el análisis, del 2020 al 2023 la cuota de administración de los condominios promedio pasó de los 2,551 a los 2,931 pesos. "De hecho, del 2020 al 2021 tuvimos un aumento de 4%, después de 2021 al 2022 el crecimiento fue de 6% y el año pasado (contra el 2022) tenemos un crecimiento de 5% o sea, el aumento va sobre el objetivo de inflación", indicó Mondaca.
Entre más pequeños más caros
Uno de los resultados importantes del estudio de ComunidadFeliz, es que en los condominios con menos unidades se suele pagar cuotas de administración más elevadas respecto a los de mayor tamaño.
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Por ejemplo, con datos del 2023, se estima que el comportamiento de las cuotas promedio de administración se comportaron de la siguiente manera:
Tipo de condominio Cuota de administración promedio al mes
1-50 unidades 3,789 pesos
50-100 unidades 2,149 pesos
100-250 unidades 2,061 pesos
250-500 unidades 931 pesos
Más de 500 unidades 493 pesos
Para Mondaca, este comportamiento de cuotas más elevadas en condominios con menos unidades se debe a que posiblemente no se tenga una administración condominal formal, lo cual impide generar economías de escala o conexiones con proveedores que ofrezcan mejor precio para algún servicio dentro del espacio.
"Hemos tenido inflación, hemos tenido aumentos de precio de ciertos insumos, en costos de mano de obra, entonces todo eso impacta mucho más a las comunidades pequeñas", apuntó el representante de ComunidadFeliz.
Tecnología comienza a ser diferencia
Mondaca apuntó que si bien en México, la administración de condominios suele hacerse de una manera no profesional, existen plataformas como ComunidadFeliz que pueden ayudar a tener una recaudación de las cuotas más eficiente, lo cual beneficia tanto a las áreas comunes de estas propiedades, como a sus habitantes.
"Se tiene ( con un software de administración de condominios) un mayor control en la gestión operacional y se puede ser más eficiente la operación; en el caso nuestro, por ejemplo, con todos los temas de las soluciones de pagos digitales, las automatizaciones, se permite ahorrar mucho tiempo y tener todo centralizado en un lugar en vez de estar repartido en Excel y también tiene menos espacio de error humano", comentó el directivo de la firma de origen chileno.
Mondaca acotó que el enemigo número uno de la administración de condominios es la morosidad, lo cual puede incidir en la calidad de vida de los habitantes de estos espacios. " Si no se pagan (las cuotas), el edificio va a tener las áreas comunes descuidadas, hay servicios que son básicos, como las luminarias, el agua, para las áreas comunes, que hay que costear de alguna forma para que todo se mantenga bien".