Desarrolladores analizan recurrir a las afores para financiar a parques industriales en Jalisco

Guadalajara, Jal. Ante la urgencia de construir parques industriales especulativos para albergar a las empresas que buscan relocalizar sus plantas en México (nearshoring), la banca comercial, Nacional Financiera (Nafin), Bancomext, Fideicomisos Instituidos en Relación con la Agricultura (FIRA) e incluso las afores, analizan financiar el desarrollo de la infraestructura inmobiliaria industrial que requiere Jalisco.

Como parte de la Cruzada estatal para el desarrollo de esta infraestructura, el presidente de la Asociación de Parques Industriales de Jalisco (APIEJ), Bruno Martínez, y el secretario de Desarrollo Económico (Sedeco), Roberto Arechederra, se reunieron con representantes de las principales instituciones de financiamiento en el país para buscar alternativas que permitan a los desarrolladores obtener créditos para construir naves industriales especulativas minimizando el riesgo para los acreedores.

El tema es poder hacer créditos de construcción de manera especulativa para que las empresas lleguen y se puedan establecer en Jalisco muy rápido”, dijo el presidente de APIEJ.

El dirigente del sector explicó que en el modelo tradicional, las naves industriales se construyen bajo un esquema “built to suit”; es decir, las empresas que se van a instalar hacen un contrato con el desarrollador y este puede solicitar un crédito a la banca teniendo como garantía el contrato de arrendamiento.

“Eso, a los bancos les da certeza de pago y certeza de la garantía, y en 12 meses, nosotros les construimos, que es el plazo promedio de construcción de un edificio industrial”.

Sin embargo, ante la ola de inversiones que está generando el nearshoring, las empresas requieren espacios industriales que estén construidos en tres o cuatro meses, lo que obliga a desarrollar infraestructura especulativa o sin adecuaciones específicas, para tener oferta disponible.

Con este nuevo modelo, los desarrolladores se están enfrentando a la dificultad de acceder al financiamiento porque los bancos ven un riesgo mayor a prestar dinero sin tener aún el contrato de arrendamiento.

“Eso para los bancos cambia totalmente el paradigma de riesgo porque hay un lapso de ocho a diez meses de incertidumbre. Ahí es donde los desarrolladores estamos buscando esas garantías alternativas para que durante esos meses se minimice el riesgo de no pago del crédito”.

Alternativas

Entre las posibles alternativas, explicó el presidente de la Asociación de Parques Industriales de Jalisco, se analiza el que los bancos pidan a los desarrolladores 12 o 13 meses de reservas de servicio de la deuda y, en algunos casos, los desarrolladores cuentan con el respaldo de fondos internacionales que están dispuestos a dar garantías corporativas durante el período de construcción.

“Con Bancomext, Nafin y Fira, estamos viendo algún esquema de garantías que ellos puedan respaldar para que durante ese período la banca pueda prestar”, subrayó Martínez.

Oferta

De acuerdo con la Asociación de Parques Industriales de Jalisco, en los últimos cuatro años, la oferta de parques industriales ha crecido entre 200,000 y 300,000 metros cuadrados anuales, y con la cruzada estatal se busca crecer la oferta a 500,000 o 600,000 metros cuadrados por año.

Y es que no solo ha aumentado el número de empresas que buscan relocalizarse, también incrementó la cantidad de metros cuadrados que demandan esas compañías.

“El ticket promedio que pedía una empresa a inicios del año 2000, era de 3,500 a 5,000 metros cuadrados; entre 2010 y 2013 era entre 7,500 y 10,000; ahora estamos hablando de más de 15,000 metros cuadrados”, precisó Bruno Martínez.

Abundó que la inversión requerida para desarrollar una nave industrial oscila entre 700 y 800 dólares por metro cuadrado y, generalmente los bancos prestan al desarrollador entre el 60 y 70% del valor de cada edificio.

La Cruzada Estatal para el Desarrollo de Parques Industriales está basada en una estrategia de seis mesas de trabajo enfocada a los temas de energía, financiamiento, certificaciones, trámites y procesos, proveedores y reserva territorial.

En la mesa de financiamiento participaron representantes de BBVA, Santander, Socotiabank, Bansi, Bancomext-Nafin, Fira, la Asociación Mexicana de Administradoras de Fondos para el Retiro (AMAFORE) y la Asociación Mexicana de Capital Privado (AMEXCAP).

kg