Crece ocupación de naves industriales en centro de México

El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana registró una absorción bruta de 1.2 millones de metros cuadrados (m²) al tercer trimestre del 2024, lo que representa un crecimiento de 55% anual, de acuerdo con el reporte MarketView Industrial de CBRE México.  

Este aumento fue impulsado principalmente por el sector logístico, que representa 59% de las operaciones realizadas en lo que va del año; seguido por el sector de e-commerce, que acumula 29% de las transacciones, el cual se espera se mantenga al alza debido a las nuevas estrategias en el sector minorista con su incursión en medios digitales para ventas en línea.

El dinamismo de la absorción bruta responde a una mayor demanda por proyectos build to suit (BTS), donde los inquilinos optan por espacios personalizados antes de que salgan al mercado. Esto también ha elevado la actividad de construcción a niveles históricos.

La nueva oferta en el trimestre registró 175,000 m²; 70% se concentró en Cuautitlán, mientras que el restante en Tultitlán y en Coyoacán, con un proyecto de tipo last mile.

El precio de renta por metro cuadrado al mes es de 9.10 dólares en promedio, siendo el submercado nororiente y suroriente el más elevado, con 12.37 dólares, seguido de Cuautitlán, Naucalpan, Vallejo-Azcapotzalco y Tlalnepantla, que están por encima de los 10 dólares.

Huehuetoca presenta el menor precio en renta mensual con 7.62 dólares por metro cuadrado, seguido de Tultitlán y Zumpango, este último con un importante pronóstico de crecimiento debido a su conexión con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA); mismo pronóstico para la zona norte en la salida de la ciudad a Querétaro.

Disponibilidad

La cifra de espacios industriales comercializados en la ciudad se mantiene activa y con cifras históricas, señala el reporte; en los últimos dos años, este indicador ha superado los 1.2 millones de m² anuales. En lo que va de 2024, esta cifra ya fue alcanzada y se espera que al cierre del año supere los 1.4 millones de m².

Con Cuautitlán destacando como el corredor industrial más grande, representando 39% del inventario total. El tercer trimestre del 2024 cerró con 2.3% de tasa de vacancia, lo que se traduce en 258,000 m² vacantes de un total de 10.98 millones. Las principales operaciones de ocupación fueron en Cuautitlán en la industria e-commerce, Tultitlán con Heinze, y Cuautitlán con Nadro.

Aún con la fuerte actividad en construcción, se espera que el indicador de vacancia se mantenga a la baja debido a la tendencia de prearrendamientos en el mercado. A nivel corredor, Huehuetoca–Tepeji reportó 33% de vacancia, mientras que el corredor Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT) se mantiene en sus mínimos históricos con 0.8% en conjunto. Iztapalapa-Tláhuac y Tlalnepantla no cuentan con espacios disponibles.

Se espera que corredores como Zumpango–AIFA, con su incorporación al mercado y nuevos proyectos de gran formato, ayuden a incrementar la oferta, ya que en este tercer trimestre del año se dieron inicio a más de 181,000 m² en los corredores de Cuautitlán, Tultitlán, Vallejo e Iztacalco, hilando tres trimestres consecutivos con más de 1 millón de metros cuadrados en construcción

En los diferentes corredores se monitorean proyectos planeados con un estimado de más de 2.2 millones de m² que se espera comiencen construcción a partir del siguiente año, en su mayoría, estos pertenecen a desarrollos BTS.