Funo y Terra serían el portafolio industrial más grande en AL

Con la oferta de Fibra Uno (Funo) de fusionar los portafolios de propiedades industriales con Fibra Terrafina se crearía el vehículo de bienes raíces industriales más grande de América Latina y uno de los más grandes del mundo, con 11.6 millones de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (abr), resaltó Gonzalo Robina.

El director general adjunto de Funo dijo que este número de metros cuadrados representaría entre un 15 y 16% del mercado industrial de México, el cual está conformado por alrededor de 65 y 70 millones de metros cuadrados de espacio arrendable.

Los inversionistas de Fibra Uno y Terrafina “se van a convertir en tenedores del vehículo más grande, más líquido del sector industrial en México y Latinoamérica. Me atrevería a decir que no estamos muy lejos, en cuanto a metros cuadrados, de ser de los más grandes a nivel mundial”, destacó en entrevista.

El pasado lunes, Funo ofreció a Terrafina fusionar sus activos industriales ante la oportunidad que representa el nearshoring. Con ello, crearían un vehículo subsidiario controlado entre ambos fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras).

Previo a ese anuncio, Terrafina recibió una oferta de Prologis para adquirir sus activos que suman 4 millones de metros cuadrados de abr. Pero, además, hay cuatro oferentes más, cuyos nombres no se han revelado, para un total de seis.

La fusión a la que se refiere la propuesta de Funo consiste en la aportación de su portafolio inmobiliario industrial, con 6.1 millones de metros cuadrados; más otros 1.5 millones de metros cuadrados de abr del portafolio Júpiter, propiedad de la familia El-Mann; y los restantes 4 millones de metros cuadrados pertenecen a Fibra Terrafina.

El directivo destacó que tan solo el valor de los tres portafolios de propiedades industriales, que se estarían sumando al nuevo vehículo que se crearía en caso de ser avalada la fusión Funo-Terrafina, sería cercano a los 200,000 millones de pesos.

Inicialmente, se contemplan 11.6 millones de m² de abr, pero la expansión seguiría, ya que Funo tiene “muy en la mira”, aseguró Gonzalo Robina, entre 280,000 y 290,000 metros cuadrados adicionales de propiedades que podrían comprar e incluir en el nuevo vehículo de bienes raíces industrial.

“Dentro de Next, que ahora sería dentro de este nuevo vehículo, hay un potencial de desarrollo de más de 5 millones de metros cuadrados y esto es realmente la oportunidad que estaríamos tomando”, resaltó.

La mina del nearshoring

El director general adjunto de Fibra Uno explicó que están interesados en capitalizar sus propiedades industriales ante la oportunidad “única” que México tiene hoy con el nearshoring, que incluso es equiparable o hasta  superior a la que supuso, en la década de 1990, el Tratado de Libre Comercio (TLC).

“Es una oportunidad que no va a ser de moda, que van a pasar 6 u 8 meses y ya se fue el nearshoring, la relocalización de la producción para la cadena de suministro de Estados Unidos, el consumidor más grande del mundo. Son plantas que se van a instalar aquí para los próximos 20 años y más”, consideró

“Estas son inversiones que no van y vienen porque hay un cambio de sexenio, porque hay un cambio de presidente. El nearshoring lo estamos viendo como una oportunidad única y de muy largo plazo”, agregó.

Acerca de lo que sigue para Fibra Uno, Gonzalo Robina dijo que después de traspasar 6 millones de metros cuadrados de espacio industrial al nuevo vehículo, se quedará con más de 5 millones de metros cuadrados de centros comerciales y de oficinas.

“Esta extensión es más grande que cualquiera de las otras Fibras que existen hoy en día”, enfatizó.

Al hablar sobre la cotización de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) de Funo, Gonzalo Robina explicó que cotizan con un descuento de 40% respecto al valor real de los activos.

Este martes, los títulos del fideicomiso inmobiliario, que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, finalizaron la sesión a un precio de 29.60 pesos por unidad.

¿Qué pasará con Fibra Next?

Cuando se le preguntó al director general adjunto de Funo ¿qué pasaría con Fibra Next si su propuesta para combinar sus propiedades industriales con los de Fibra Terrafina es aceptada?, explicó que tomarán la mejor alternativa, la que se concrete primero y signifique el mayor beneficio para los tenedores de sus CBFIs.

“(Optaríamos) por la alternativa que termine funcionando mejor o la que sea la mejor para nuestros inversionistas, pero si sale primero una que la otra habría que ver la combinación de ambos y cómo se hace la consolidación de los 3 portafolios en un solo vehículo”, resaltó Gonzalo Robina.

Recordó que exploran todas las posibilidades en beneficio de sus inversionistas, “pero hoy seguimos trabajando de la mano de las autoridades de cara a Fibra Next”, dijo.

Sobre este vehículo, el directivo explicó que siguen esperando que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) les expida el documento conocido como “confirmación de criterio”, con el cual confirman que el fideicomiso inmobiliario cumple con los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para tener el régimen de Fibra.

Gonzalo Robina estimó que el proceso con Terrafina es “relativamente ágil, rápido, con una ejecución bastante cierta, con poca incertidumbre, que en caso de que los tenedores de Terrafina acepten su propuesta podrían estar “consolidando la fusión en los próximos 90 a 120 días, como máximo”.

La carrera por Terrafina

Analistas difieren sobre quiénes podrían ser los restantes cuatro oferentes para adquirir a Fibra Terrafina y si entre ellos podría estar un fideicomiso de inversión en bienes raíces.

Jacobo Rodríguez, especialista financiero en Roga Capital, consideró que lo lógico es que haya algunas Fibras industriales entre los posibles compradores.

Armando Rodríguez, director de Análisis en Punto Casa de Bolsa, opinó que fuera de Prologis y Funo, quedarían solo Fibra Macquarie, MTY, así como otras más pequeñas como Nova y Plus.

“La oferta a Fibra Terrafina es una de las opciones que Funo puede tener para apalancar el crecimiento del portafolio sobre lo que se propuso inicialmente con Fibra Next, luego de que los permisos regulatorios para su salida al mercado se han retrasado”, dijo Armando Rodríguez.

Consideró que la propuesta de combinarse con Terrafina es una opción para recortar los tiempos que tenía previsto para crecer su portafolio industrial con un nuevo vehículo.

Además, Armando Rodríguez comentó que el precio de intercambio ofrecido por Funo de 49.63 pesos por los CBFIs de Terrafina es, de entrada, más atractivo que el de Fibra Prologis por 42.40 pesos.

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