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Sobreoferta de oficinas presionará precio de rentas
Se agregarán cerca de 2 millones de metros cuadrados de espacios de oficinas en los próximos tres años.
Los cerca de 2 millones de metros cuadrados de espacios de oficinas que se agregarán en los próximos tres años en la Ciudad de México (CDMX) generarán una sobreoferta en este negocio del mercado inmobiliario, lo cual presionará los precios de las rentas a la baja.
En 2014 la renta promedio por metro cuadrado en los principales corredores era de 27.5 dólares al mes, el pico más alto desde 2010; pero actualmente empieza a observarse un ligero declive en los precios, los cuales se ubican en 26.30 dólares y se estima que cierren el año en 26 dólares en promedio.
Creemos que hay una clara tendencia a la baja debido a la sobreoferta y estos valores se acercarán a los 21 o 22 dólares en términos generales. Hay excepciones como son los proyectos premier , advirtió Luis Méndez, presidente de Coldwell Banker Commercial en México.
Al cierre del tercer trimestre del año, el inventario de oficinas A y A Plus sumó 5.7 millones de metros cuadrados, los cuales están distribuidos en 10 corredores de la CDMX. De estos se estima que Fibra Uno y Danhos, fideicomisos de inversión y bienes raíces que operan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), poseen alrededor de 750,500 metros cuadrados.
Estrategias contra volatilidad
Ante esta condición de mercado y la volatilidad del tipo de cambio peso contra el dólar, las empresas del sector inmobiliario de oficinas, entre ellos los Fibras, han buscado estrategias para hacerles frente como topar el tipo de cambio, cobrar las rentas en pesos, contratar coberturas de tipo de cambio o buscar mayores plazos de gracia.
Méndez reconoció que si bien, el mercado de oficinas de la capital del país vive una etapa de crecimiento hasta el momento no se ha visto un efecto notable, pero en el futuro estarán presionados los precios y las tasas de ocupación.
Por ahora no se ha visto un efecto en los precios de renta, ni en la disponibilidad elevada de espacios, pero en cuanto se concluya la edificación será inevitable que los precios tengan una clara tendencia a la baja y habrá mayores niveles de desocupación en cada uno de los 10 corredores , alertó Méndez al celebrar el primer lustro de la empresa que preside en el mercado de corretaje en el país.
Adicionalmente al inventario actual existente y a los 2 millones de metros cuadros que se incorporarán en su totalidad en el 2019; hay un millón de metros cuadrados que se estiman agregar entre 2019 y 2021.
Los 10 corredores de oficinas en la CDMX son Reforma, Santa Fe, Bosques, Polanco, Insurgentes, Norte, Lomas Palmas, Periférico Sur, Interlomas y Lomas Altas.
Fibra Uno sumará cerca de 623,000 metros cuadrados
Al cierre de septiembre, Fibra Uno reportó 622,828.3 metros cuadrados de área bruta ocupada de oficinas solo en la Ciudad de México. En los próximos 12 meses agregará, por lo menos en esta entidad, 203,755 metros cuadrados rentables más.
Estos proyectos corresponden a La Viga, con una oferta de 102,000 metros cuadrados de espacio rentable de oficinas; Mariano Escobedo con otros 12,000, Torre Cuarzo, en el corredor de Reforma, con 68,000, además del edificio ubicado en Insurgentes con 21,755 metros cuadros de área bruta rentable.
Lo anterior sin dejar de citar los 326,089 metros cuadrados de área arrendable para oficinas que prevé agregar en el 2024 con su mega proyecto Mitikah.
Por su parte, en la CDMX, Fibra Danhos ha conformado un portafolio de oficinas con un total de 120,496 metros cuadrados de área bruta rentable.
Saturación
Ante la concentración y sobreoferta que se advierte con el tiempo, Luis Méndez explicó que las oportunidades en este segmento de negocio inmobiliario estarán en ciudades secundaria que están en franco crecimiento por la baja competencia y alta demanda existente.
Algunas de ellas son Querétaro, San Luis Potosí, Aguascalientes, Silao, León, Puebla. Además de los polos de mayor desarrollo turístico como Cancún, Los cabos, Vallarta y las ciudades de la frontera con Estados Unidos.