Terrafina, un gran atractivo para seis postores: S&P

Propiedades industriales relativamente jóvenes, premium, estratégicamente ubicadas, así como inquilinos de alta calidad hacen que Fibra Terrafina sea de gran interés para potenciales compradores, destacó la calificadora de deuda Standard & Poor (S&P).  

Después de anunciar una propuesta para internalizar sus funciones de asesoría, que actualmente brinda PGIM Real Estate, para maximizar el valor para los accionistas y fortalecer sus prácticas y estándares de gobierno corporativo, Terrafina recibió seis ofertas no solicitadas para adquirir el 100% de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI).   

Las ofertas de adquisición provinieron de Fibra Prologis, Fibra Uno (Funo), Fibra Macquarie, Fibra Monterrey y otras dos entidades de las que se desconoce el nombre, destacó S&P en un documento.   

El 24 de mayo Funo fijó un límite de 45 días para que Terrafina analice y decida sobre la oferta para crear el vehículo inmobiliario industrial más grande del país con 11.6 millones de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR).  

Alexandre P Michel, de S&P encabezó el extenso análisis de siete páginas, en el que se indicó que las calificaciones de largo plazo en moneda local y extranjera de 'BBB' de Terra reflejan su despeño operativo sólido y resiliente a lo largo de los ciclos económicos y políticos, y su enfoque disciplinado de balance, incluida su fuerte liquidez. 

La calificadora resaltó que Terrafina tiene altas tasas de ocupación, arrendamiento en dólares e inquilinos de alta calidad conformado por fabricantes multinacionales y empresas de logística orientadas a la exportación, todo eso elementos alimentados por el llamado nearshoring.  

Además, tiene una importante posición de efectivo de 45 millones de dólares y el acceso a líneas de crédito por 118 millones de dólares y sus vencimientos importantes son en julio del 2027, con diversas instituciones financieras. 

Nearshoring impulsa el interés en Terrafina 

En los últimos años el sector inmobiliario industrial mexicano ha estado en auge por la proximidad geográfica de México con Estados Unidos, por el aumento de la demanda de propiedades manufactureras cercanas al país vecino como resultado de las tensiones entre Pekín y Washington, así como las interrupciones en la cadena de suministro.   

S&P dijo que prevé bajas tasas de desocupación de bienes raíces industriales, lo que incrementará el apetito entre los inversionistas inmobiliarios, en especial en las regiones del norte, Bajío y centro del país.  

Al cierre del primer trimestre de este 2024, la cartera de Terafina contaba con 287 propiedades industriales Clase A en 16 entidades en regiones como el norte, Bajío y centro del país.  

La cartera con propiedades de alta calidad en los centros industriales de México con inquilinos que operan en varias industrias que participan en el nearshoring ofrece un objetivo atractivo para competidores e inversores.  

Históricamente, Terrafina registra retornos atractivos, pues desde su creación en 2013 dio un rendimiento acumulado de sus certificados del 183 por ciento.  

El fortalecimiento de la estrategia ambiental, social y de gobierno corporativo (ASG) hace a la fibra más atractiva, aseguró S&P.  

Para 2030, el fideicomiso reducirá sus emisiones de gases de efecto invernadero de alcance 2 y 3 en un 20% respecto a los niveles de 2019, así como una reducción similar a la intensidad del consumo de agua.   

Cerca del 16.4% de la cartera de la fibra cuenta con certificaciones ambientales como la de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental y alrededor del 40% de su área bruta arrendable cuenta con iluminación LED, la cual puede reducir hasta un 80% el consumo de energía.  

Por sus bajos requerimientos de mano de obra y su buena relación con sus partes interesadas, S&P proyecta que la exposición de Terrafina a riesgos sociales se mantenga baja.  

“Consideramos que Terrafina tiene sólidos estándares de gobierno corporativo, dada su estructura institucionalizada con miembros independientes que representan 75% de su Comité Técnico y una relación duradera con su actual asesor externo, PGIM Real Estate”, dijo la calificadora. 

De realizarse la transacción con cualquiera de los involucrados, S&P primero colocaría todas las calificaciones en el listado de Revisión Especial (CreditWatch) para recopilar y analizar la información de la transacción final desde lo organizativo, legal, financiero y de liquidez. 

Por su parte, si se realiza el plan de internalización, el fideicomiso tendrá una estructura corporativa más ágil y transparente en términos de compensación, alineación e incentivos de crecimiento. Además, sus gastos operativos podrían reducirse entre 7 y 8 millones de dólares al año, según la consultora. 

Terra se reune el 5 de junio

Funo fija 45 días para que Terrafina evalúe su propuesta

Fibra Uno  (Funo), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces, hizo un firme llamado y estableció un plazo de 45 días naturales, a partir del 24 de mayo, para que los tenedores de Terrafina (Terra) analicen y decidan sobre la oferta para crear un vehículo inmobiliario industrial con 11.6 millones de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR).

“Nuestra propuesta se mantendrá vigente durante 45 días naturales. Entonces, si las circunstancias en o para Terrafina cambian de manera significativa, reconsideraremos nuestros propios intereses y nuestro enfoque en otras alternativas que no compartirían valor con su tenedores”, expuso Funo en un comunicado publicado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Mediante el documento, firmado por Gonzalo Robina, director general adjunto del fideicomiso inmobiliario, se instó a Terrafina a convocar lo más pronto posible una asamblea de tenedores, “para que, en justicia de sus inversionistas, se les proporcione la oportunidad de analizar, comparar y decidir, y en consecuencia, votar las resoluciones”.

Previo al comunicado de Funo, Terrafina informó el viernes, a través de la BMV, que celebrará una asamblea de tenedores el próximo 5 de junio. En esta reunión, los asistentes votarán sobre la contratación de un despacho de abogados con especialidad fiscal, un asesor financiero y otro asesor que sea conveniente para analizar y comparar las seis ofertas no solicitadas que recibió desde febrero de este año.

En el evento relevante publicado la tarde del pasado 24 de mayo, Fibra Uno hizo un llamado al Comité Técnico de Terra para que “conduzca el proceso de una forma transparente, donde se le dé la oportunidad a los tenedores de maximizar su inversión”.

“Consideramos que los tenedores y los últimos beneficiarios de la inversión, que son mayoritariamente trabajadores mexicanos, a través de Administradoras de Fondos para el Retiro (Afore), merecen la oportunidad de un trato transparente y un análisis justo”, aseguró la administración de Fibra Uno.

El evento relevante publicado en la BMV estuvo dirigido a siete Afores, de las 10 que operan en México: Citibanamex, PensionISSSTE, Profuturo, SURA, XXI Banorte, Azteca e Invercap; así como al Infonavit (una institución pública que otorga hipotecas en México).

La propuesta de Fibra Uno es crear y controlar la sociedad con Terrafina. El objetivo es conformar el vehículo inmobiliario industrial más grande de México, denominado Nearshoring, Experts & Technology (Next), con un total de 11.4 millones de metros cuadrados de espacio rentable.

Funo aportaría 6 millones de metros cuadrados que corresponde a toda su cartera inmobiliaria industrial; Terrafina contribuiría con sus 3.9 millones de metros cuadrados y, vía el portafolio Júpiter, propiedad de e-Group, cedería 1.5 millones de metros cuadrados.

Esta propuesta sugiere valuaciones a múltiplos iguales de los portafolios a consolidarse, con un valor mínimo por certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) de Terrafina de 49.63 pesos.

La valuación, según se informó, podría incluir mejoras, cambios o adiciones, incluyendo un componente en efectivo, a favor de los tenedores de Terrafina, añade el documento.  (Con información de Judith Santiago)