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Transporte y Fibras, impulsados por el nearshoring
Fideicomisos como Prologis, Macquarie, Terra, Monterrey, además de Grupo México transporte, podrían beneficiarse del acercamiento de la industria.
Algunos mercados que antes no figuraban en el mapa del sector inmobiliario industrial, ahora ya son parte de éste y se consideran emergentes en la industria. Foto: Shutterstock.
Los sectores inmobiliario industrial y de transporte se perfilan para ser los principales beneficiarios en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) del fenómeno del nearshoring.
Analistas comentaron que en el caso de los fibras del sector industrial ya se están materializando los beneficios desde hace varios años. Jacobo Rodríguez, director de Análisis en Black Wallstreet Capital opinó que actualmente los fibras industriales son las “más atractivas” de todo el universo de estos instrumentos.
Un ejemplo de eso es Fibra Prologis que al cierre del tercer trimestre del año tuvo una ocupación del 98.9%, impulsado por el mercado manufacturero, con lo que se demuestra la fortaleza del fenómeno del nearshoring, de acuerdo con el analista de Citi Research, Andrés Mazini.
El especialista recordó que después de haber tenido una oferta subsecuente de 400 millones de dólares, el año pasado, la fibra aún tiene 140 millones de dólares que podría utilizar para aumentar la exposición a los mercados de manufactura.
“Sobre todo aquellos fideicomisos inmobiliarios enfocadas al sector industrial, que tienen naves industriales donde se pueden almacenar diferentes productos, ese sector en específico creo que es el que más se puede ver beneficiado en el corto plazo (por el nearshoring)”, dijo Jacobo Rodríguez, de Black Wallstreet Capital.
Brian Rodríguez, analista Bursátil de Monex Casa de Bolsa, explicó que los fibras del sector industrial con inmuebles en las zonas norte y Bajío, han visto un impulso en sus rentas, así como un crecimiento en su superficie arrendable derivada de la mayor demanda.
“Históricamente, han tenido un factor de ocupación bastante elevado (por arriba de 95%), como resultado de toda la demanda que hay. Todo esto, sumado a los metros cuadrados que siguen sumando a su superficie arrendable y mayores tarifas, al final del día se traduce en un mayor precio de los certificados, pero en el caso de las Fibras principalmente en un dividendo mucho más atractivo”, dijo el analista.
Transporte se beneficia
Valentín Mendoza, director asociado de Investigación Bursátil en Actinver Casa de Bolsa, aseguró que otro de los sectores que se perfila para verse favorecido por el nearshoring es el de transporte, ante la creciente necesidad de servicios para mover bienes e insumos hacia la frontera de México con Estados Unidos.
Mencionó que firmas como Grupo México Transportes y Traxión serían algunos de los nombres de la BMV que recibirán un mayor impulso.
GMéxico Transportes cuenta con una red de más de 11,000 kilómetros de vías que atraviesan 24 estados de la República Mexicana y tiene cinco puntos de conexión en la frontera con Estados Unidos.
Traxión es la mayor empresa de transporte terrestre y logística en el país, con más de 5,000 unidades móviles y 290,000 metros cuadrados de almacenes.
Brian Rodríguez dijo que en el caso del transporte aéreo (grupos aeroportuarios y aerolíneas) el beneficio por el nearshoring incluso ya se está materializando desde hace algunos meses.
“La logística en la cadena de suministro se ha modificado exponencialmente, lo que ha implicado una mayor demanda de aviones de carga, e incluso la modificación de aviones de pasajeros a aeronaves de carga”, explica un reporte de Monex.
El analista dijo que serán sobre todo los grupos aeroportuarios del Pacífico (GAP) y del Centro Norte (OMA), así como la aerolínea de bajo costo Volaris, los nombres de la Bolsa mexicana que se han visto y seguirán viendo favorecidas por las mayores operaciones de carga, además de un crecimiento en los viajes de negocios que generará el nearshoring.
Una estrategia
El nearshoring es la estrategia por medio de la cual las empresas externalizan su producción hacia países extranjeros pero que se encuentran cerca.
Es la respuesta al offshoring, que consiste en que las empresas subcontratan en cualquier otra parte del mundo para reducir costos.
“Previo a la guerra comercial entre China y Estados Unidos, el país asiático había reforzado su liderazgo en el comercio global, basándose en el offshoring. Posterior a las disputas comerciales, llegó la pandemia del Covid-19, aspectos que ayudarían a que diversos sectores hicieran una transición hacia el nearshoring”, explica un reporte de Monex Casa de Bolsa.
Brian Rodríguez explicó que durante la pandemia el cierre de varias plantas de producción en el continente asiático generó desabasto de productos y otros problemas en las cadenas de suministro, lo que hizo que varias empresas -en particular de Estados Unidos- buscaran reubicar sus cadenas hacia regiones más cercanas.
Fibras preparadas
En los últimos cinco años, los fideicomisos de inversión en bienes raíces del sector industrial (Prologis, Macquarie, Terra y Monterrey) son los que mayores rendimientos acumulan.
Analistas en Monex Casa de Bolsa comentaron que el Índice Fibras de la BMV acumula un retorno para sus inversionistas, a través de el precio de los certificados y dividendos, de más de 30% en los últimos cinco años, casi el triple del rendimiento que tuvo en el mismo periodo el principal índice accionario de México, el S&P/BMV IPC.(11.8%).
Ello se explica por el buen desempeño que han tenido los fibras inmobiliarios del sector industrial. Las cuatro fibras industriales acumulan en total un área rentable de 128.73 millones de pies cúbicos, la mayor parte se ubica en estados del norte del país.
Prologis acumula un retorno de 136.13% desde el 24 de enero de 2018 en sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). Macquire lleva un rendimiento de 111.31%, Terra de 66.75% y Monterrey de 52.90 por ciento.