El mercado hipotecario y las rentas cortas en la Ciudad de México

Airbnb, la plataforma más conocida de estancias cortas, inició operaciones en Ciudad de México en 2009 con 11 viviendas y al cierre de junio del presente año ya cuenta con 15,433 alojamientos listados. La presencia y crecimiento en algunas zonas de la Ciudad de México han empujado al endurecimiento de la regulación para estos alojamientos. ¿Cuál será el impacto en el mercado de vivienda?

De acuerdo con el Censo de 2020, en la Ciudad de México el parque habitacional es de 2.7 millones por lo que los 15 mil alojamientos solo representa 0.6% del total. El 78.2% de los listados se encuentran en las alcaldías Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez; sin embargo, los listados solo representan el 2.4% del total de viviendas en estas alcaldías.

La tasa de ocupación de las viviendas de estancias cortas tuvo su menor nivel durante el invierno de 2020, cuando fue 29%, pero desde 2023 se ha estabilizado en 48%. El precio por noche ha tenido una evolución positiva, ya que en 2020 fue de 43 dólares la noche, y en 2024 el costo promedio de la noche es de 83 dólares. A su vez, las ganancias de los propietarios aumentaron a 1,058 dólares al mes, 11.1% con respecto al año anterior y 221% en comparación con 2020 cuando fue de 329 dólares. El crecimiento de estas ganancias se dio en un entorno en el que la regulación y los impuestos se incrementaron para estos espacios en la Ciudad de México.

Es innegable que la demanda por vivienda en la Ciudad de México ha ido en aumento en los últimos años. Por un lado, la ciudad está pasando por un periodo de estabilidad demográfica, ya que las tasas anuales de aumento poblacional son menores a la nacional. Por otro lado, la aparición de otros fenómenos demográficos como los nómadas digitales han incrementado la demanda por vivienda en adquisición y en renta tradicional, sobre todo en las alcaldías en las que las plataformas digitales de estancias cortas ofrecen más posibilidades. Entre 2020 y 2024, el precio de la vivienda creció 32.1% y el número de viviendas listadas en 50.5%; es decir, ambos tienen una trayectoria positiva, y aunque con una alta correlación, no se cuenta con evidencia suficiente para establecer una relación causal.

Ciertamente la variación en los precios de la vivienda tiene diversas explicaciones y presumir que sólo el aumento de los listados de las plataformas de corta estancia lo han provocado es simplista. Sin embargo, ante un aumento documentado de la demanda por vivienda y la poca flexibilidad de la oferta de la misma en la Ciudad de México sí se puede esperar que los precios reaccionen fuertemente a pequeñas variaciones al número de viviendas disponibles.

El mercado de vivienda en la Ciudad de México es difícilmente asequible; es decir, los hogares interesados en adquirir vivienda no cuentan con ingresos suficientes por el alto precio de la misma. Esto a pesar de la estabilidad de las tasas hipotecarias. Para reducir esta disparidad, el aumento de la oferta de vivienda disponible es la vía más eficiente y efectiva, ya sea concediendo más permisos de construcción en la ciudad y/o incrementando el número de vivienda usada que entra al mercado a través de un programa de titulación. Poner controles de precios para rentas cortas o largas e incluso para la adquisición de vivienda no atenderá el principal problema de una oferta reducida.

*Marissa González Guzmán, economista senior de BBVA México.