México, Europa y Estados Unidos: Tres mundos con condiciones hipotecarias distintas

En México, el crédito hipotecario ha ganado terreno en los últimos años; sin embargo, todavía existen condiciones que limitan un mayor impacto de este tipo de financiamiento, especialmente por temas como la tasa de interés y los requisitos que se solicitan para obtenerlo.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, del total de viviendas propias adquiridas, 48.6% se financió vía un crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, 38% fue con recursos propios, 14.8% vía un financiamiento de una institución financiera privada, 6.6% por un préstamo del Fondo de Vivienda del Issste y 9.9 de otra fuente.

Si bien en México el crédito hipotecario es un mecanismo que puede ayudar a muchas personas a obtener su vivienda, este tipo de préstamo suele tener condiciones más flexibles en otros países.

Según un análisis de la plataforma Dinero.mx, la principal diferencia del mercado de México con el de Europa o Estados Unidos, radica en la tasa de interés del crédito hipotecario que se ofrece en estas tres regiones del mundo.

"Las tasas de interés hipotecarias están determinadas por varios factores. El primero y uno de los más importantes es la inflación. Cuando la inflación sube, los bancos centrales de cada país, como el Banco de México, la Reserva Federal de Estados Unidos y el Banco Central Europeo, suelen aumentar las tasas para controlar el dinero en circulación. Esto eleva las tasas de interés hipotecarias porque los bancos que prestan dinero también deben pagar más para obtener fondos", se puede leer en el análisis.

Asimismo, el informe destaca que otro aspecto que se considera para las condiciones de un crédito hipotecario es la estabilidad económica de cada región, pues en países con economías más estables y bajos ingresos, los bancos tienden a ofrecer tasas más bajas, pues el riesgo de impago es menor.

"Con el aumento de la inflación en los últimos dos años, muchos bancos centrales se vieron obligados a subir las tasas de interés, lo que ha impactado directamente los costos de los créditos hipotecarios”, indicó Alejandro Sena, director general de Dinero.mx.

Condiciones en México

De acuerdo con el análisis, en México las tasas del crédito hipotecario tienen un promedio de 11.5% anual, con base en cifras de Banco de México; sin embargo, distintos bancos ofrecen varios tipos de hipoteca, como las de tasa fija, las cuales mantienen el mismo interés durante toda la vida del financiamiento, o las de tasa variable, que pueden ser revisadas cada cierto periodo de tiempo.

Según el informe, para obtener una hipoteca en México, normalmente se pide tener entre 21 y 65 años, ingresos comprobables de al menos 15,000 pesos al mes y un historial de crédito favorable. Respecto a los plazos, estos suelen ser de 10,15 o 20 años, aunque algunas instituciones permiten extenderlos hasta 30 años.

En cuestión del Infonavit, este organismo ofrece un esquema diferenciado de tasas de interés, que varían según el nivel de ingresos de los trabajadores, y las cuales pueden ir de 3.76% a 10.45%, según el salario del derechohabiente en cuestión.

"El crédito Infonavit ofrece plazos que van de cinco a 30 años, y no requiere un historial crediticio tan estricto como en los bancos, ya que se basa en el saldo acumulado en la subcuenta de vivienda y en la antigüedad laboral del trabajador", refiere el documento.

Tasas en Estados Unidos

Respecto al mercado de Estados Unidos, las tasas rondan actualmente 6.4% para un crédito hipotecario a 30 años. Según el informe, en el vecino país del norte se tiene un sistema de financiamiento más estructurado, donde entidades como Fannie Mae y Freddie Mac ayudan a hacer más accesible la obtención de una hipoteca, ya que compran dichos financiamientos a los bancos y ayudan a reducir los riesgos.

"El historial crediticio es un factor altamente decisivo en Estados Unidos ya que una buena calificación puede garantizar una tasa de interés más baja y mejores condiciones de préstamo", resalta el informe y añade que normalmente, los plazos de los créditos van de 15 a 30 años y hay opciones tanto de tasa fija como variable.

Condiciones en Europa

Si bien, las condiciones en los distintos países de Europa pueden variar, una constante es que por lo regular son tasas de interés más bajas respecto a las de México y Estados Unidos. Por ejemplo, el informe indica que en Alemania la tasa de interés se sitúa entre 3% y 4%, mientras que en España y Francia oscila entre 3% y 5 por ciento.

"El sistema hipotecario europeo se caracteriza por su conservadurismo y estabilidad, con requisitos estrictos de evaluación crediticia y ratios (porcentajes) de préstamo más conservadores. La mayoría de los países ofrecen tanto tasas fijas como variables, con plazos que pueden igualmente extenderse hasta 30 años", destaca el informe.

Diferencias

El análisis de Dinero.mx, describe un ejemplo de las distintas condiciones bajo un escenario de una hipoteca de 2 millones de pesos a un plazo de 20 años.

• En México, se ofrecería una tasa de 11.5%, el pago mensual sería de aproximadamente 21,400 pesos y el costo total del financiamiento alcanzaría los 5 millones 143,000 pesos.
• En Estados Unidos, la tasa de interés sería de 6.4%, el pago mensual del equivalente a 15,000 pesos y el costo total del préstamo sería de 3 millones 600,000 pesos. 
• Respecto a Europa, la tasa de interés sería de 3.5%, con un pago mensual de 11,600 pesos y un costo total del crédito de 2 millones 784,000 pesos.

"Cada hipoteca es diferente y se ve afectada por factores como las políticas de cada banco, el perfil del solicitante, el tipo de interés, la regulación fiscal, la política monetaria y los requisitos del mercado hipotecario", indica el documento.

El informe puntualiza que evaluar un crédito hipotecario implica considerar más que solo la tasa de interés, pues existen costos adicionales que pueden elevar el costo total del financiamiento. Por ejemplo, en México se requiere del pago de un seguro de vida, el cual se realiza mediante la mensualidad de la hipoteca, mientras que en Estados Unidos y Europa se requiere una póliza de propiedad.

Asimismo, refiere que se deben contemplar aspectos como los impuestos sobre la propiedad, que varían según la región, y los gastos de cierre, que incluyen comisiones, escrituración y honorarios.