Los factores que amenazan el valor de su vivienda

Hacernos de un patrimonio, como una vivienda, requiere de un arduo esfuerzo, tanto en su costo como en el tiempo que tardará en financiarla, de ahí que sea importante conocer y cuidar, en la medida de lo posible, los factores que podrían influir positiva y negativamente en su valor.

A nivel nacional, la plusvalía de los inmuebles residenciales creció 6.75% en el 2015, según datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y ello va en línea con la tendencia que identifican los especialistas: la mayoría de los inmuebles tiene una plusvalía, aunque los puntos porcentuales de ésta dependerán de varios factores.

Un inmueble de los que tienen poco mantenimiento y está fuera de zonas de alta demanda tiene un crecimiento mínimo de entre 2 y 3% anual. En tanto, los que se hallan en zonas de alta demanda pueden tener incrementos de entre 9 y hasta 11% al año , matizó al respecto Gonzalo Cosgalla, director de Operaciones de Tu Hipoteca Fácil.

Si bien la ubicación es esencial cuando del valor de un inmueble se trata, los especialistas en el sector jerarquizan las amenazas para su plusvalía en función de los puntos porcentuales que puede restarle, así como del ritmo con el que esto ocurra.

Conservación y nuevos proyectos

Para las viviendas, principalmente las usadas, existen dos factores que pueden mermar su valor de una manera considerable: el mantenimiento que se le dé y el desarrollo de nuevos proyectos.

El estado de conservación del inmueble y su edad son muy importantes. Por lo regular suele haber una apreciación por ser un bien inmueble, pero hay una depreciación por el tema de las construcciones. El terreno donde están construidas las casas y los departamentos siempre se aprecia; sin embargo, las construcciones sí tienden a depreciarse por un desgaste natural, aunque esto último se puede ver compensado, de alguna forma, por la necesidad de compra en la zona , refirió al respecto Cosgalla.

El especialista de Tu Hipoteca Fácil enfatizó la existencia de opciones de renovación a través de financiamientos otorgados por el Infonavit, Fovissste y bancos, entre otras entidades, para poder renovar las casas y apreciar el valor en buen estado de conservación. Este incremento, dijo, normalmente puede traducirse en una alza en el valor comercial de aproximadamente 10%; no obstante, esta misma proporción es la que podría perder si decidiera, por ejemplo, vender su inmueble sin una remodelación previa.

Sin embargo, el especialista refirió que pueden existir otros factores que, sin la intervención del propietario, puedan apreciar una zona. Como ejemplo de ello mencionó a la Colonia Doctores en la Ciudad de México, cuya demanda incrementó debido al encarecimiento de otras colonias de la ciudad, y que paulatinamente llevó a mayores desarrollos habitacionales y una apreciación de la zona.

Aunque suene a buenas noticias, la apreciación de la zona no suele ser equitativa para todos los inmuebles; las viviendas usadas son las más afectadas en su valor ante la llegada de repentinos proyectos inmobiliarios, matizó por su parte José Antonio Elizalde, director comercial de Coldwell Banker.

Pensemos en que hay inversiones de varios desarrolladores para construir proyectos de vivienda nueva con usos diversos, que tienen la parte residencial pero también comercial, un apartado para oficinas, etcétera; las zonas residenciales cercanas, que tienen un mayor tiempo de existencia y no cuentan con un mantenimiento adecuado, empiezan a perder plusvalía porque el mercado de compradores se empieza a mover hacia ese otro desarrollo con opciones distintas, y la demanda hace que cambie el valor de las viviendas en el tiempo, ya que no pueden competir con los nuevos desarrollos , añadió.

De ahí que invertir en el mantenimiento de su inmueble sea tan importante, y no sólo cuando considere que sea necesario, sino de una manera periódica y sostenida, recomendó el directivo de Coldwell Banker. De esta manera, el mantenimiento se vuelve su escudo no sólo contra la pérdida de valor por nuevos proyectos y por el desgaste natural del inmueble, sino también para combatir otros factores como la inseguridad.

Brotes de violencia, otro enemigo

Aunque puede suponerse fácilmente que la inseguridad incide en el valor de un inmueble, Antonio Elizalde indicó que los efectos de estos escenarios pueden darse de manera muy veloz y con consecuencias a largo plazo.

En Acapulco, por ejemplo, de unos meses para acá hubo un descenso en el ritmo de ventas, ya que quizá una persona que quiera una casa de descanso u otra vivienda no quiere adquirirla en un lugar tan emproblemado como Acapulco. De ahí se deriva una depreciación natural, ya que los mismos desarrolladores empiezan a reducir los precios para mover el inventario, pues, de no hacerlo, puede implicar pérdidas , abundó.

Si la situación se mantiene más de un trimestre, es cuando el nerviosismo de los desarrolladores baja los precios. No obstante, Antonio Elizalde matizó que en el mismo caso de Acapulco, también hubo una recuperación. El mercado hace que cuando se tranquiliza la situación de seguridad pública regresan los precios adonde estaban originalmente. El proceso de revaluación toma más tiempo que la depreciación, ya que es un tema de confianza y percepción del consumidor, por lo que podría tomar de ocho meses a un año , dijo.

No obstante, Gonzalo Cosgalla dijo que las afectaciones por inseguridad son más susceptibles de incidir en el valor de un inmueble en zonas conurbadas que en las grandes metrópolis.

Como hay una concentración de viviendas en las zonas metropolitanas, no es un factor. En las conurbadas sí afecta, ya que ello se añade a otros de los principales puntos por los que la gente no está aceptando adquirir inmuebles, como la lejanía a sus trabajos, vías de comunicaciones y cercanía de escuelas y hospitales , dijo.

Asimismo, Josué Santacruz, socio de Creditaria, dijo que en cuestiones de seguridad las viviendas ubicadas en fraccionamientos abiertos suelen ser las más afectadas.

Los condominios y calles privadas tienen más plusvalía que los fraccionamientos abiertos, ya que tienen la característica de pagar cuota y ser organizados , refirió.

Asimismo advirtió que la inseguridad, aunada a la falta de servicios, condominios mal organizados y auto construcción (ampliaciones o cambio de giros de inmueble residencial a comercial), también puede incidir en su valor.

Enemigos de la plusvalía

Cuando del valor de un inmueble se trata, los especialistas piden a los propietarios no perder de vista las siguientes situaciones:

1. No darle un mantenimiento permanente. Aunque puede ser consciente de la importancia de darle mantenimiento a su vivienda, quizá olvide que esto debe realizarse con regularidad. No espere a las goteras para darle una manita de gato a su inmueble.
2. Nuevos desarrollos inmobiliarios en la zona. Un nuevo edificio de departamentos puede aumentar el valor de un lugar, pero también puede afectar la plusvalía de inmuebles más
3. Inseguridad. Un brote de violencia sostenida puede incidir en la plusvalía de un inmueble si se mantiene durante un trimestre o más; si la situación mejora, el inmueble tardaría de ocho meses a un año en recuperar su valor original.
4. Cambios en los atractivos de la zona. La plusvalía usualmente va en función de la ubicación, las vías de comunicación primarias, secundarias y factores como la cercanía de escuelas y hospitales, así como medios de transporte. Si estos rubros son un atractivo de la zona y hay un cambio en ellos, podrían impactar negativamente.

Fuente: entrevistados

juan.tolentino@eleconomista.mx