Los pagos anticipados en tu crédito hipotecario

Hace tiempo recibí un correo electrónico de un lector, quien comentaba que tiene un crédito hipotecario con un interés fijo de 12% anual. Lleva dos años pagándolo y se ha dado cuenta de que su deuda ha disminuido muy poco, ya que gran porcentaje de sus pagos apenas cubre los intereses generados en el periodo.

Me pregunta entonces si es conveniente hacer pagos adicionales directos a capital para liquidar su deuda, ya que no le gustaría tener que vivir pagando esa hipoteca por 18 años más (su crédito original fue a 20 años).

¡Claro que es conveniente! Todo lo que uno puede pagar extra a nuestras deudas nos va a ir liberando poco a poco de ellas. Como el propio lector advirtió al leer sus estados de cuenta, en un principio en la mensualidad de un crédito hipotecario se va a pagar casi puros intereses y muy poquito a capital. Entonces cada pago disminuye la deuda muy poco.

Por esa razón, durante los primeros años, cualquier pequeño abono a capital puede ayudarnos a reducir el plazo de manera significativa, incluso años enteros.

Conoce tu tabla de amortización

A manera de ejemplo, supongamos que uno paga de hipoteca 10,000 pesos al mes, de los cuales 9,200 se van al pago de los intereses que se generaron en el periodo, y sólo 800 pesos es lo que se va a capital. Esto es muy común al principio de una hipoteca, por ello es importante conocer nuestra tabla de amortización que el banco nos debe entregar (o lo podemos obtener utilizando el simulador).

Si de repente hacemos un pago de 12,000 pesos extras a nuestra mensualidad, este pago se va directo a disminuir nuestra deuda; esto significa que nos estamos ahorrando casi un año de pagos, lo cual se traduce durante toda la vida del crédito en un ahorro de más de 90,000 pesos en puros intereses que dejamos de pagar.

Para que cada quien pueda ver su caso, necesita su tabla de amortización a la mano o hacer un ejercicio en el simulador del banco, el cual puede hacer en el portal de la institución.

Basta buscar en esa tabla el mes actual (el que acabamos de pagar), y el mes en el cual nuestra deuda es 12,000 pesos menos a lo que debemos hoy.

Con esto, podremos percatarnos de cuántos meses hay en medio, ésos son los meses que uno se ahorra si hace pagos adelantados; y también podemos sumar los intereses generados durante esos meses que están en medio, para saber qué tan importante es nuestro ahorro final en intereses.

Es importante notar que esto aplica, sobre todo, en los primeros años del crédito, porque es en el momento en que la mensualidad normal abona muy poquito al principal de la deuda. Sin embargo, en años subsecuentes, el entregar pagos anticipados también puede ser muy favorable.

Desde luego, como en cualquier otro caso, nuestra decisión de cuánto aportar para disminuir esta deuda depende de muchas otras cosas, por ejemplo, del resto de nuestras metas financieras. Para muchas personas, destinar todos sus excedentes a una sola meta (prepagar nuestro crédito hipotecario) puede no ser acertado.

Es decir, si tenemos otras deudas de corto plazo, como tarjetas de crédito, nos conviene más pagarlas primero, ya que la tasa de interés que cobran estos plásticos es mucho más alta. Por otro lado, al pagarlas nos liberamos de este pasivo y el dinero que se iba por este camino ya lo tenemos libre para destinarlo a otras cosas, inclusive para abonar a capital en nuestra hipoteca.

También debemos ver si tenemos un buen fondo para emergencias o si estamos ahorrando para nuestro retiro.

Mucho en la vida se trata de tener equilibrio y las finanzas personales no son la excepción. Por eso, como siempre he escrito, son únicamente una herramienta que nos permite tomar las decisiones más adecuadas a nuestras necesidades y el cumplimiento de nuestras metas particulares.

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