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Venda su hipoteca, liquide su casa y compre otra
Cuando las necesidades de vivienda cambian, no es necesario esperar a liquidar su deuda para optar por otro inmueble que satisfaga los requerimientos de su estilo de vida.
A Fernando, lo primero que le atrajo de su departamento cuando lo adquirió fue lo cerca que estaba de su trabajo, que además colindaba con una conocida zona de bares y antros, y que satisfacía cada necesidad de soltero que tenía a sus 30 años; sin embargo, cuando la familia llegó, también lo hicieron otras necesidades de vivienda.
Con 40 años, Fernando no puede esperar otros 10 años a liquidar el financiamiento de su departamento para adquirir una casa que se adapte a necesidades que debe atender hoy; para ello, en el mercado hipotecario ya existen opciones para facilitar que una persona, sin haber terminado de pagar su hipoteca, pueda comenzar a hacerse de otro hogar.
Este esquema opera mediante la sustitución simultánea de la hipoteca y, grosso modo, funciona de la siguiente manera: si usted tiene un hogar que aún no termina de pagar, y quiere cambiarse a otra vivienda, puede poner en venta la primera y, al mismo tiempo, tramitar una segunda hipoteca; será hasta que se venda la primera casa cuando pueda adquirir la segunda.
Cuando alguien tiene una hipoteca y sigue en la casa, puede ponerla a la venta aunque esté hipotecada con usted, no importa (...) Alguien le compra a usted, con eso se paga esa hipoteca, y en el mismo acto el comprador saca otra hipoteca, y usted saca otra hipoteca para la segunda casa , añadió Manuel Gómez-Haro, director comercial de SOC Asesores Hipotecarios.
Dicho de otra manera: puede poner a la venta una vivienda, llamémosla Casa Uno, que no ha terminado de pagar, y tramitar una hipoteca para un segundo hogar, que en este ejemplo será la Casa Dos, cuando haya un comprador para la Casa Uno, el banco que le otorgue la hipoteca para la Casa Dos le liberará el préstamo. De esta manera, el comprador se quedaría con su antiguo hogar (la Casa Uno), y usted con la Casa Dos.
Para ahondar en qué casos este esquema puede ser funcional, el directivo detalló que quienes normalmente tienen una hipoteca y quieren cambiar su casa, lo hacen por un tema de necesidades, ya sea que quieran un inmueble más grande o más pequeño. Es más un factor de momento de vida que una característica económica o de otra índole , abundó.
Adquirir un segundo hogar mediante este esquema también evita el doble gasto que supondría vender la Casa Uno del ejemplo anterior y tener que rentar o irse con un familiar en lo que halla la Casa Dos en cuestiones de mudanza. Gómez-Haro consideró que esto es para ganar tiempo de búsqueda y venta, realmente; ahí tiene el plus .
Requisitos, restricciones y condiciones
Aunque los requisitos para tramitar la segunda hipoteca son los normales para cualquier préstamo, vale la pena reiterar que para que el banco otorgante del financiamiento le libere el préstamo es necesario que ya se haya vendido la primera casa.
Normalmente, el banco le deja condicionado a que de verdad venda la primera casa y, en un primer momento se hace la venta de la casa, se la paga el nuevo comprador, usted liquida la hipoteca que ya tiene y la limitante que le da el banco para adquirir otra hipoteca o para liberar la casa de la hipoteca es que el nuevo comprador adquiera su casa y usted la suya , enfatizó el directivo de SOC.
Una de las restricciones para poder acceder a este esquema es que no puede vender su vivienda para que sea adquirida con crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), o por lo menos no en su totalidad, por lo que son los bancos quienes pueden ofrecer el financiamiento necesario.
Al estar cancelando una hipoteca y sacando una nueva, el proceso involucra al banco y a un notario público, por lo que Gómez-Haro advirtió que también es una cuestión de coordinar con esta última figura que la cancelación y apertura de una nueva hipoteca sea en un mismo evento.
Este proceso se ha facilitado, ya que antes no se podía realizar porque la persona tenía que pagar la casa o que se la pagaran para optar por otro inmueble, era muy difícil todo ese proceso , según Gómez-Haro, ya que se tenían que cancelar la hipoteca y después empezar el trámite; sí se podía, pero llevaba mucho tiempo .
Cuando se comparar y cambiar de hipoteca se trata, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) recomienda que revise no sólo la tasa de interés sino el Costo Anual Total, pago mensual, plazo y pago total.
Asimismo, sugiere que considere cuántos años ha pagado su crédito y cuánto le falta, ya que si le resta poco quizá no le convenga cambiarse.
Además, tome en cuenta los gastos que deberá de pagar para realizar el cambio a otra institución, que podrían ser de carácter notarial o por avalúo, apertura, entre otros.
