Terrafina: la fibra inmobiliaria más dolarizada

Luego de poco más de tres años en negociaciones, se confirmó la inminente ratificación del nuevo acuerdo comercial entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC)

Aunque la opción por default era el NAFTA, el T-MEC ha generado mayor certidumbre en el mercado mexicano y ello podría incentivar las inversiones, tanto domésticas como extranjeras, en nuestro país.

Por otro lado, aunque las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos se han calmado, este conflicto generó cierta volatilidad e incertidumbre, por lo que, algunas compañías globales con establecimientos en China, ya han comenzado a trasladar parte de sus operaciones a otros lugares, entre ellos México, con el fin de diversificar el riesgo asociado a la guerra comercial.

Como hemos mencionamos en ocasiones previas, algunas de las empresas más beneficiadas de lo anterior, son las fibras industriales como Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra Terrafina, así como aquellas que tienen un importante componente industrial (Fibra Uno y Fibra Monterrey).

Actualmente, el dividend yield consolidado del segmento industrial se ubica en 6.8%, razón por la cual, consideramos que Terrafina, con un retorno sobre dividendo de 8.1% y un spread respecto al rendimiento del bono gubernamental a 10 años de 120 puntos base, se muestra como una inversión muy atractiva tanto en el corto como en el mediano plazo.

Otras de las fortalezas de esta fibra residen en sus ingresos dolarizados, los cuales brindan una cobertura natural a las variaciones en el tipo de cambio; en los altos niveles de ocupación y márgenes atractivos; y en el bajo costo de financiamiento.

Durante el 2020, se esperaría que Terrafina inicie los desarrollos de expansiones y build-to-suits anunciados anteriormente, los cuales comprenden un área bruta rentable (ABR) de 1 millón de pies cuadrados y cuya inversión total sumaría entre 50 y 55 millones de dólares. Esperaríamos que el 50.0% del ABR en desarrollo entrara en operaciones hacia la segunda mitad del 2020 y el resto durante el 2021 con cap rates de 10.0-12.0%, de acuerdo con cifras de la administración.

Para financiar estas expansiones, contemplamos una reducción de 100.0% a 85.0% en el payout ratio durante el 2020, además de la venta de activos no estratégicos. Si el reciclaje de activos tardara más de lo esperado, la compañía podría aumentar su apalancamiento de 40.8% a 42.0% apróximadamente, de manera temporal.

Con el programa total de reciclaje de activos, Terrafina obtendría recursos que sumarían cerca de 150 millones de dólares, de los cuales, dos terceras partes se utilizarían para prepagar una porción de la deuda y disminuir así su apalancamiento, y el resto sería destinado a las expansiones.

Con esta iniciativa, consideramos que el descuento sobre net asset value, el cual es cercano a 12.0% con base en nuestros cálculos, podría reducirse ante una buena percepción del mercado.

Estimamos que la fibra alcance su guía 2019, la cual estipula una distribución de 0.13-0.14 centavos de dólar y una ocupación al cierre del año superior a 95.0 por ciento. Hacia el 2020, no esperaríamos que hubiera reembolsos de capital.Por lo anterior, consideramos que Terrafina es una buena inversión con un rendimiento potencial importante derivado tanto de sus distribuciones como de una posible apreciación de capital.

*Andrea Lara Cid es analista en Signum Research.