¿Fortaleza del peso pone presión a las Fibras inmobiliarias industriales?

La fuerza de la moneda mexicana puede ser una buena noticia para ciertos sectores de la economía; sin embargo, este fenómeno podría afectar el desempeño de los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras), según la plataforma inmobiliaria Solili.

En lo que va del 2023, el peso mexicano ha registrado una apreciación de 4.7% frente a la divisa estadounidense; hasta el 24 de mayo, se cotizó en 17.85 pesos por dólar.

El comportamiento de la moneda nacional podría explicarse por un conjunto de factores, entre los que se encuentran el incremento de remesas, la entrada de inversión extranjera directa por la relocalización de empresas (nearshoring), la política monetaria restrictiva aplicada por el Banco de México y el incremento de ingresos provenientes del turismo.

Además, las perspectivas de crecimiento mundial para el 2023 anticipan una desaceleración, donde aún se mantienen los riesgos globales de las presiones inflacionarias, el agravamiento de las tensiones geopolíticas junto a condiciones financieras más exigentes.

Según el análisis de Solili, este panorama genera un peso fuerte que puede beneficiar a los sectores que dependen más de las importaciones, pero podría tener efectos negativos en las Fibras que tienen una importante proporción de sus rentas en dólares, lo que impactaría directamente en sus proyecciones de ingresos.

Por otro lado, aquellos Fideicomisos inmobiliarios que mantienen algunas deudas en dólares, se verían beneficiados.

Ajustar para absorber el impacto

Los portafolios y los tipos de bienes raíces que los integran son parte esencial en el desempeño de las Fibras inmobiliarias.

Algunos que están estructurados exclusivamente con propiedades que pertenecen al rubro industrial, pueden tomar ventaja de los incrementos de demanda generados en la frontera mexicana, donde las vacancias han alcanzado mínimos históricos.

A pesar del auge del sector inmobiliario industrial, Solili destacó que los portafolios con mayor exposición a rentas dolarizadas verán afectados sus ingresos potenciales si no cuentan con ajustes contractuales que le permitan absorber el impacto.

“Deben ajustar sus expectativas con respecto al tipo de cambio y apuntar a que la divisa nacional estará mejor posicionada frente a su par estadounidense, al menos, hasta el próximo año; lo que incidirá en los resultados proyectados de las Fibras mexicanas”, detalló el análisis.

Fibra Mty, por ejemplo, realizó la operación de compraventa del portafolio industrial Zeus, compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 mercados nacionales y pudo duplicar su inventario.

“Esto le permitió incrementar las características defensivas del portafolio, al ampliar el porcentaje de los ingresos dolarizados y extender el perfil de vencimiento”, indicó Solili.

Así, el último reporte de resultados al primer trimestre del 2023, el Fideicomiso dirigido por Jorge Avalos Carpinteyro, reflejó que el efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al peso fue compensado casi en su totalidad por los incrementos contractuales en los precios de renta y por la operación del portafolio Zeus, lo provocó que se mantuvieran alineados con los resultados del mismo periodo en el 2022.