¿Cómo afecta el alza en el precio de la vivienda a quienes buscan un crédito hipotecario?

El crecimiento acelerado que ha tenido el precio de la vivienda en el país ha provocado que exista un desperfilamiento entre el valor habitacional y el poder adquisitivo de las personas, lo cual complica la compra de un hogar en México por medio de un crédito hipotecario.

De acuerdo con Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC, esta situación se ha acentuado en los últimos años, ya que antes de la pandemia las condiciones eran más flexibles y acordes al valor promedio de la vivienda; sin embargo, el precio habitacional ha crecido de manera más acelerada respecto a los ingresos, lo que ha provocado un desperfilamiento entre oferta y demanda.

"El incremento que han tenido los precios de las viviendas, ha estado por arriba del incremento en los salarios. En el último año, el incremento a las viviendas fue de 9.4%, muy por arriba del aumento de los salarios y esto trae como consecuencia que las personas cada día requieran un mayor ingreso para comprar esa vivienda y este es un desperfilamiento que ha habido en muchas partes del mundo", comentó Margain Pitman durante el foro 370 de la plataforma Tiburones Inmobiliarios.

Con base en los datos del banquero, en septiembre pasado se tenía una tasa de interés promedio ponderada del crédito hipotecario bancario de 10.31%, es decir, un porcentaje similar a la del mismo mes del 2019, que era de 10.33%; sin embargo, el desperfilamiento se da debido al incremento en los precios de la vivienda.

Así, en septiembre del 2019, un crédito hipotecario que cubría 80% del valor total de la vivienda, se contrataba bajo las siguientes condiciones:

• Tasa de interés promedio: 10.33%. 
• Ingreso mínimo requerido: 31,000 pesos mensuales. 
• Pago mensual: 9,500 pesos. 
• Valor promedio de la vivienda: 1 millón 120,000 pesos.

Sin embargo, el incremento que ha tenido el valor promedio de la vivienda genera que los bancos ofrezcan las siguientes condiciones en la actualidad:

• Tasa de interés promedio: 10.31%.
• Ingreso mínimo requerido: 50,000 pesos.
• Pago mensual: 14,900 pesos. 
• Valor promedio de la vivienda: 1 millón 740,000 pesos.

"Esto ocasiona que los jóvenes se tarden más años en poder comprar una vivienda, en poder independizarse, este es el fenómeno del crecimiento tan acelerado que ha tenido el precio de las viviendas", comentó Margain Pitman y agregó que dicho efecto se complica más en entidades donde el valor promedio habitacional crece por arriba de la tasa de todo el país, como, por ejemplo, en Baja California Sur, donde en los primeros nueve meses del año el precio de un hogar aumentó 13.9 por ciento.

Impacto en colocación

Los primeros nueve meses del año han sido dinámicos en materia de colocación de créditos para la vivienda por parte de los organismos públicos junto con la banca comercial; sin embargo, los bancos de manera independiente han tenido un tropiezo en la colocación.

Según los datos presentados por Margain Pitman, de enero a septiembre del 2024, los organismos públicos junto con la banca comercial colocaron 403,400 créditos con una inversión de 406,400 millones de pesos, lo que significó un crecimiento anual de 16.7% en materia de colocación de préstamos y 12.8% en términos nominales en cuestión de monto colocado.

Sin embargo, los bancos de manera independiente colocaron 88,500 créditos de enero a septiembre del presente año, por un monto cercano a los 203,300 millones de pesos, es decir una caída anual de 4.8% en cuestión de colocación y un aumento nominal de 1.6% por monto.

"Lo que hemos visto en los últimos años por parte de la banca es menos créditos hipotecarios, pero con un ticket promedio mayor, que actualmente está en 2.3 millones de pesos, es un poco lo que se viene haciendo con una diversidad más amplia de productos hipotecarios", destacó el banquero.

Se espera que, para final de año, la banca logre la colocación de cerca de 122,000 créditos hipotecarios, por un monto cercano a los 280,000 millones de pesos, lo cual significaría una ligera recuperación respecto a lo colocado en el 2023 y luego de años postpandemia donde la demanda por un financiamiento de estas características hizo que los números de los bancos crecieran al respecto.

Respecto al índice de morosidad, Margain Pitman apuntó que este indicador a septiembre pasado fue de 2.73%, es decir, por debajo de los niveles prepandemia, lo cual habla de una buena colocación por parte de los bancos.