"Departamento en venta": evita ser víctima de fraude, señales de alerta al comprar una propiedad

Comprar un inmueble es el sueño de muchos, ya sea con recursos propios o mediante un crédito hipotecario. Sin embargo, para evitar fraudes, es crucial prestar atención a ciertos detalles.

"Departamento en venta, acepto Infonavit"

Germán Fernández se interesó por un departamento anunciado en Facebook, ubicado en el municipio de Los Reyes La Paz, en el Estado de México, en un segundo piso, con estacionamiento y por un costo de 730,000 pesos, además, de que aceptaban crédito de Infonavit. El precio se ajustaba a lo que tenía aprobado en dicha institución, por lo que se puso en contacto y agendó una visita. Una mujer, quién se identificó como agente inmobiliario de nombre Mónica “N”, le mostró el departamento. Al parecer todo parecía bien, excepto por que no le pudo mostrar donde se ubicaba el estacionamiento, con el argumento de que estaba indicado en escrituras, pero ese día no las llevaba consigo. 

Al final, Germán, contó a El Economista, que decidió iniciar el proceso de compra y la supuesta agente lo citó en su casa, ubicada en el municipio de Chalco en el Estado de México para la firma de un contrato y que ese día le mostraría las escrituras del inmueble.

El día para concretar el trato, firmaron Germán y Mónica “N”, quien lo hizo a nombre del supuesto dueño, Yadir “N”, e hizo un depositó una cantidad de 8,000 pesos que sería para hacer un avalúo y el pago de “certificaciones” que validaban que el departamento no tenía adeudos y con ellos seguir el proceso con el Infonavit.

Días más tarde, vía WhatsApp, la supuesta intermediaria le envió documentos en los que presuntamente se asentaba que se había puesto al corriente el departamento con servicios como agua y también el predial, el cuál no estaba a nombre de la persona que figuraba en las escrituras.

“El dueño no ha hecho el cambio del predial por desidia, pero todo está bien, ya que su nombre sí aparece en las escrituras”, indicó la intermediaria a Germán cuando éste le cuestionó por el tema.

Ante la duda, pidió ayuda a conocidos para investigar el inmueble en el Registro Público de la Propiedad y la sorpresa que se llevó fue cuando le indicaron que estaba registrado en el municipio de Chicoloapan, un sitio diferente al que visitó, entre otras irregularidades, como el contrato el cuál la intermediaria firmó sin presentar un poder notarial o que las escrituras indicaban que no tenía estacionamiento. 

Señales de alerta para evitar fraudes en la compra de inmuebles

María Elena Esparza Guevara, consejera del Consejo Ciudadano (CC) y Juan David Vargas, general manager de Propiedades.com, en entrevista para El Economista, coincidieron en que uno de los pasos más importantes para protegerse es no dejarse llevar por ofertas “increíbles”. 

“Las ofertas de inmuebles a un precio 30% por debajo del mercado suelen ser fraudulentas”, los estafadores han perfeccionado sus métodos, y la verificación de precios ya no es suficiente de acuerdo con Esparza Guevara.

Verificar siempre en el Registro Público de la Propiedad

También, los especialistas recomiendan a quienes desean comprar un inmueble, revisar su situación en el Registro Público de la Propiedad. Este paso se puede realizar con el apoyo de un experto inmobiliario, o bien, si el proceso se lleva a cabo mediante un crédito hipotecario con instituciones como el Infonavit o Fovissste, el mismo organismo puede gestionar la verificación. Sin embargo, el riesgo aumenta cuando la operación se realiza directamente con el supuesto vendedor, “confiando en lo que nos presentan”, lo cual deja a los compradores más vulnerables.

Fraudes en agencias fantasma y documentación alterada

Otra táctica frecuente es la de las “agencias fantasma”, entidades ficticias que se hacen pasar por agencias inmobiliarias confiables. Estas organizaciones llevan a cabo los trámites sin contar con oficinas reales, lo que suele ser un indicio de fraude. En estos casos, María Elena Esparza sugiere pedir siempre una cita presencial en las instalaciones de la agencia o en el inmueble: “Si el vendedor no acepta una reunión presencial, es una señal de alerta”. 

Al respecto, Juan David Vargas señala que, en Propiedades.com, emplean filtros y tecnología para detectar anuncios sospechosos, como correos o teléfonos asociados con fraudes.

Importancia de verificar la documentación del inmueble

Los especialistas destacan la importancia de revisar cuidadosamente toda la documentación del inmueble, desde la constancia del predial hasta la autenticidad del propietario. “Nunca realizar un depósito sin verificar que el inmueble está en regla”, subraya Esparza, dado que muchos fraudes se producen por omitir esta verificación. Vargas añade que es esencial que el contrato de compra-venta esté firmado por el verdadero dueño, ya que de lo contrario no hay garantía legal.

Iniciativa de “Alerta Inmobiliaria”

Para facilitar la prevención de estos fraudes, el Consejo Ciudadano desarrolló en colaboración con el sector notarial una “Alerta Inmobiliaria”, que permite verificar si un inmueble en venta está regularizado y libre de problemas legales. A través de esta herramienta, los compradores pueden evitar ser víctimas de fraudes con propiedades que no tienen escrituras o permisos adecuados.

“A veces nos da pena hablar para hacer una pregunta, creemos que la duda es muy tonta o simple, por ello es importante visibilizar casos y ofrecer soluciones. Cualquier sospecha es suficiente y en el CC podemos orientar a quien lo necesite”, destacó María Elena Esparza.

Estadísticas sobre fraudes inmobiliarios

Desde 2022, el Consejo Ciudadano ha recibido 543 reportes de fraudes inmobiliarios, de los cuales el 78% de los casos se consumaron y el 22% fueron intentos frustrados. De los reportes, el 30.4% corresponde a compra de inmuebles y el 4.3% a rentas. En cuanto al perfil de quienes denuncian, el 62% son mujeres y el 72% de los casos involucra a personas de entre 18 y 45 años. Además, las alcaldías con mayor incidencia de estos fraudes son Cuauhtémoc, Iztapalapa, Benito Juárez, Iztacalco y Azcapotzalco, aunque también se registran casos en el Estado de México, Puebla, Guanajuato, Nuevo León y Sinaloa.

Los montos entregados van de los 10,000 pesos en el 46.3% de los casos, 14% más de 100,000 pesos, 9.9% de 10,000 a 30,000 y 7.4% de 30,000.

Consejos para no ser víctima de fraude a la hora de comprar un inmueble

• Consulta en el Registro Público de la Propiedad antes de realizar cualquier operación.
• Desconfía de ofertas excesivamente baratas o de agencias sin una sede física.
• No realices pagos anticipados ni apartados sin revisar la documentación completa.
• Realizar una visita presencial al inmueble.
• Verifica siempre la autenticidad del propietario y de la propiedad a través de los documentos oficiales.
• Efectuar transacciones ante notario público.

El Consejo Ciudadano insta a que cualquier persona con sospechas o dudas sobre una oferta inmobiliaria se comunique con ellos para recibir apoyo y orientación a través de la Línea de Seguridad y Chat de Confianza, 55 5533 5533.