Hipotecas en Reversa buscan posicionarse en Alemania

En Alemania el producto financiero denominado Hipoteca en Reversa aún no ha echado raíces en el mercado, a pesar de que la población mayor de 65 años es cada vez más numerosa.

La crisis económica de los últimos años en Europa ha mermado los recursos públicos para el pago de prestaciones sociales, que con frecuencia se han visto congeladas o reducidas, y ha desatado la preocupación sobre la seguridad en el futuro del pago de las jubilaciones.

Todo ello ha producido un aumento de la contratación de planes de jubilación privada por los ciudadanos, pero también el nacimiento de nuevos productos financieros que permiten aumentar la renta disponible a partir de los 65 años, como la denominada Hipoteca en Reversa o inversa".

En Alemania se observa con interés dicha hipoteca, un producto financiero procedente del mundo anglosajón. Algunos bancos y seguros alemanes empezaron a ofrecer ese producto para sondear el mercado del país europeo.

En forma esquemática, el banco o la aseguradora otorga una hipoteca a la vivienda de una persona de edad, de manera que reciba una cantidad mensual que viene a complementar su jubilación. De esa forma, en vez de un crédito, el propietario recibe una cantidad mensual.

Cuando el propietario se vuelve senil y es ingresado en un hospicio para gente que ya no se puede valer por si misma, o si muere, entonces termina su contrato con el banco y el seguro.

Los herederos pueden terminar de pagar esa especie de préstamo y quedarse con la vivienda, o venderla de forma de pagar al banco y quedarse con el resto.

Pero ese mecanismo tiene un doble fondo. El asesor financiero Franz Böhke, de Braunschweig, advirtió que las personas que solicitan la hipoteca en reversa pueden recibir pronto una desilusión.

El motivo, que el banco o el seguro calculan un máximo de vida del propietario en 110 años, de forma que en vez de recibir mensualmente los esperados mil euros, sólo obtiene entre 500 o 600 por una vivienda que costó 300 mil euros.

Apuntó que una desventaja aún mayor es que los institutos crediticios alemanes no ofrecen por el momento ese producto financiero.

Los bancos que lo ofrecieron ya los retiraron y consideraron que era todavía muy pronto para un producto así en el mercado alemán. Sin embargo, el debate sobre ese la hipoteca a la inversa continúa en Alemania.

Hasta el momento no hay un consenso entre los institutos bancarios y aseguradoras en Alemania sobre ese producto, pero el debate está en marcha y de éste dependerá si un sector de éstos los vuelve a colocar.

El Banco de Inversión Schleswig Holstein informó, por ejemplo, que sacará al mercado un producto semejante en octubre próximo.

En detalle, una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que funciona al revés del habitual, es decir, en lugar de ser un banco el que presta dinero a una persona para comprar una vivienda, que después ha de devolver a plazos, es la entidad financiera la que toma la vivienda de un propietario como garantía.

A cambio le va pagando una cantidad mensual fija, una especie de venta anticipada que permite al dueño convertir su patrimonio en liquidez durante sus últimos años de vida, al tiempo que sigue utilizando su vivienda.

La hipoteca inversa está concebida para personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad y que no han generado, por ejemplo, un ahorro suficiente a lo largo de su vida o tienen una renta de jubilación reducida como ingreso para pasar sus últimos años de vida.

Las ventajas del producto son varias: primero, que permite recibir un importe mensual garantizado de por vida para el propietario, así como una disposición inicial que el banco paga en algunas ocasiones.

Si hay dos titulares, se reduce el dinero hasta la muerte del último. La cantidad que el propietario recibe depende del valor de la vivienda y de la edad del cliente. Cuanto mayor sean ambos factores, más renta mensual se puede recibir.

La hipoteca inversa no garantiza el cobro de una pensión vitalicia, pues ésta se prolongará en función de los cálculos financieros teniendo en cuenta el valor de la casa, tipos de interés u otros factores.

Pero sí se puede contratar, como anexo a la hipoteca inversa, un seguro de rentas vitalicias. De esta forma, el dueño disfruta de una renta líquida durante sus últimos años de vida de un bien patrimonial como la vivienda.

Además, la persona mantiene la propiedad y el uso de la vivienda, ya que el banco sólo la toma como garantía, e incluso se puede alquilar durante ese periodo, aunque hay que avisar al banco.

Otras ventajas son que la operación se puede deshacer en cualquier momento, devolviendo el dinero aportado hasta el momento por el banco y que la fiscalidad suele ser muy favorable, porque el dinero recibido no tributa.

Además, el banco adelanta todos los costes administrativos y el único directo que ha de pagar el cliente es el de la tasación.

La hipoteca inversa se puede contratar incluso si la vivienda está sujeta a una hipoteca en vigor. En ese caso habría que cancelarla previamente, algo que puede hacer el banco adelantando un capital inicial.

Todo parecen ventajas, pero los expertos insisten en que el producto se recomienda como complemento a la jubilación pública o privada, pero no como elemento central de la planificación de jubilación.

Ello por dos motivos: primero, que el dinero percibido depende del valor de la vivienda, que en la época de crisis ha estado sujeta a numerosas oscilaciones, y segundo, porque la hipoteca inversa genera unas obligaciones a los herederos.

En cuanto a las obligaciones generadas por los herederos del dueño de la vivienda, estos tendrán que liquidar la deuda contraída con la entidad financiera cuando muere la persona mayor.

La deuda suele ser menor al valor del inmueble, por lo que la opción más fácil es vender la casa, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.

Pero si quieren quedarse con la propiedad de la vivienda pueden pagar la deuda con el banco directamente o suscribir una nueva hipoteca para hacerlo.

Si en el plazo de un año los herederos no liquidan la hipoteca, el banco puede subastar el inmueble.

Aun así, si la venta genera excedente, se devuelve a los herederos. Si la venta no cubriera la deuda, el banco puede reclamar la diferencia, pero sólo hasta donde cubran los bienes de la herencia.

hbr