Fibras se perfilan como el activo de mayor rendimiento en 2023

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibra) son el activo de mayor rendimiento en esta recta final del año. Medido por el índice S&P/BMV Fibras acumulan un retorno de 15.51%, entre el 2 de enero y hasta este 7 de diciembre del 2023, en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Incluso, los fideicomisos inmobiliarios podrían cerrar este año como el segundo de mayor ganancia generada desde el 2014, año cuando cerraron con una aumento de 15.98 por ciento. Estas figuras de inversión en bienes raíces surgieron en 2011 y actualmente hay 17 listadas en el mercado bursátil local.

La alta demanda de espacios para rentar, especialmente parques y naves industriales, ha sido un empuje para estos instrumentos de inversión inmobiliaria en lo que va de este año. Eso explica en gran medida el mayor rendimiento anual, a pesar de que la tasa de interés de referencia en México es cara, se ubica en 11.25%, aseguran especialistas.

De hecho, en este año el S&P/BMV Fibras ha superado el rendimiento del principal índice accionario de la BMV -S&P/BMV IPC- que concentra a las 35 empresas más negociadas del mercado bursátil, el cual ha generado ganancias de 12.36 por ciento.

Ramsé Gutiérrez, co-director de Inversiones en Franklin Templeton, explicó que los Fibras han sido de los instrumentos más ganadores en el mercado mexicano, principalmente por la fortaleza de los industriales que se han beneficiado de la relocalización de empresas extranjeras que trasladan su producción a México y necesitan espacios, como son naves industriales, para operar.

Los Fibras industriales tienen una buena perspectiva porque actualmente reportan una ocupación récord, que en promedio del sector es de 97 por ciento.

Mientras que la demanda se concentra en los estados del norte como Baja California y Chihuahua, donde la ocupación es prácticamente del 100%, así como en Nuevo León y en la Ciudad de México.

“De acuerdo con información de CBRE (una firma de consultoría inmobiliaria), se espera que el nearshoring capte cerca del 40% de la absorción prevista para el mercado inmobiliario industrial en México. En la región norte de México los niveles de desocupación son virtualmente cero, lo que ha propiciado un aumento en los costos de alquiler”, expuso la administración de Fibra Next (que pospuso su salida a Bolsa) en un documento.

La buena racha del mercado inmobiliario industrial por el nearshoring se refleja en la cotización de los Fibras en la BMV. Las tres emisoras del sector de fideicomisos inmobiliarios con el mayor rendimiento anual son Fibra Prologis (+40.19%); Fibra Uno (+26.70%), que aunque tiene un portafolio con inmuebles en renta para distintos usos, cuenta con el mayor número de metros cuadrados de área industrial del sector, el cual suma 6.1 millones; y Fibra Terrafina (+18.78%).

Fibra Macquarie, que tiene un portafolio con propiedades industriales, ha ganado 9.04% en Bolsa este año, y se coloca como el quinto Fibra con el mejor desempeño bursátil. Del lado de las minusvalías están Fibra Plus (-45.36%); Fibra HD (-23.51%) y Fibra Danhos (-16.37%).

Panorama desigual

Hay otros segmentos, como el de centros comerciales, que muestran también una trayectoria positiva, propiciada principalmente por el consumo en México que ha mantenido un buen desempeño, dijo Ramsé Gutiérrez.

Por su parte, el segmento de oficinas, después de la fuerte afectación en la tasa de ocupación por la pandemia del Covid-19, y además trajo un nuevo enfoque de trabajo híbrido (algunos días en la oficina y otros desde casa), ha mostrado una recuperación desigual según la localidad.

Mercados como la Ciudad de México, en algunos corredores como Santa Fe, y en Nuevo León, se ha registrado una sobre oferta, subrayó Ramsé Gutiérrez.

Sobre las perspectivas de estos instrumentos para el 2024, dijo que siguen viéndose favorables para el rubro industrial. “Los Fibras industriales son los mejores y los que pueden crecer más (el próximo año). Los centros comerciales y las oficinas tienen una dinámica distinta, pero 2024 debería ser un buen año, aunque no tan espectacular como 2023”, puntualizó el co-director de Inversiones en Franklin Templeton.

Dijo que este buen panorama se sustenta en el nearshoring y el consumo, aunque se vislumbran posibles riesgos en el mercado por la volatilidad que pueden causar las elecciones presidenciales en México y en EU.

En tanto, los Fibras hoteleros mantienen buenas tasas de ocupación, a pesar de las presiones por la apreciación del peso mexicano.

“Seguimos con una tendencia creciente en la ocupación en niveles de 60%, aún y con el impacto estacional del periodo de vacaciones (...) nos ubicamos en los niveles que se ha manejado históricamente”, expuso la administración de Fibra Inn.

Mientras que FibraHotel indicó en su último informe trimestral que se ha reflejado la normalización en la demanda debido a la mayor temporalidad de viajeros de placer, aunque con un menor dinamismo en ciertas plazas y segmentos.

Aunque, puntualizó, la fortaleza del peso ha tenido un impacto en las tarifas dolarizadas. Fibra Hotel aumentó 195 puntos base su ocupación en el tercer trimestre.

Roberto Solano, gerente de Análisis en Monex Casa de Bolsa, explicó que “existen atractivos fundamentales en los Fibras, pero será clave evaluar para el cierre del 2023 y hacia el 2024 el punto final al ciclo de alza en la tasa de interés por parte del Banxico”.

También influirá en el desempeño de estos activos inmobiliarios la inflación y las inversiones para adquisiciones y desarrollos. Además, sigue la espera del debut de un nuevo Fibra industrial.

Para Roberto Solano en 2024 significará el regreso a los espacios corporativos.

Hacia 2024, por cuarto año consecutivo, reiteramos como favorito al sector industrial, seguido del comercial”, consideró.

judith.santiago@eleconomista.mx