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Vivienda en renta, nicho ?con potencial para los fibras
Analistas coincidieron en destacar que cada vez hay más fondos de inversión interesados en el segmento.
Ante lo que podría ser el inicio de créditos hipotecarios más caros por el ajuste en el incremento en las tasas de interés en México, la vivienda en renta es vista como un potencial nicho de negocio para el sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras), coinciden especialistas.
En estas épocas de turbulencia con alzas en las tasas de interés y restricción de crédito hipotecario, hace sentido explorar este mercado. La gente tiene que rentar, tiene que seguir viviendo en algún sitio , consideró Homero Garza Terán, director de Desarrollo de Mercados de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Cuando pensamos en Estados Unidos, los Real Estate Investment Trust (Reits) de vivienda en renta son más grandes que los comerciales, entonces es un activo al que le vemos un gran potencial en México , dijo.
El directivo de la banca de desarrollo explicó que bajo este esquema se han aprobado 11 proyectos ubicados en seis ciudades del país, con una inversión superior a 4,500 millones de pesos.
Crece el interés
El entrevistado aseguró que cada vez hay más fondos de inversión interesados en participar de este tipo de proyectos.
Este es un negocio que poca gente entiende pero que poco a poco estamos viendo más interesados (...) Podíamos ver próximamente fibras en renta , consideró Garza Terán en un foro organizado hace unas semanas en la Ciudad de México.
En este sentido coincidió Adrián de la Garza, gerente de la Unidad de Análisis Macrofinanciero del Banco de México, al explicar que los fibras han jugado un papel importante en la inversión del sector inmobiliario y es un sector que puede aprovechar el potencial en el segmento de vivienda en renta.
En la medida en que los principales jugadores de mercado lo vean como un segmento importante y que las autoridades (propicien) la generación de espacios compactos en las ciudades haría que suceda generar el mercado para vivienda en renta , añadió el funcionario del banco central de México.
Oportunidades
Las oportunidades se abren principalmente en las áreas metropolitanas de la República Mexicana y en ciudades con actividad industrial y manufacturera o con población flotante, lugares ideales para edificaciones verticales, con proyectos de más de 100 unidades; ahí el reto está en promover el aumento de densidades (que permitan edificaciones más altas).
En las zonas turísticas el tema de la densidad está prácticamente resuelto porque operan hoteles con varios niveles, que es donde se puede aprovechar también la demanda de trabajadores que migran para buscar empleo.
Un antecedente de lo que podría significar este nuevo mercado para los fibras es el fondo que hace siete años Prudential Real Estate levantó para desarrollar edificios con departamentos para arrendamiento en la Ciudad de México y en Monterrey, Nuevo León.
Un fuerte postor para emitir un fibra enfocado en la vivienda en renta es RETNA.
La administradora de fondos especializada en el desarrollo y operación de inmuebles para su alquiler operó un programa piloto de Renta del Infonavit (Arrendavit) en la Ciudad de México, en el que la renta se descuenta vía nómina y la cuenta de vivienda es una garantía de pago en caso de desempleo.
Retos
Los especialistas coincidieron también en que hay retos que se deben atender en el naciente mercado de vivienda en renta por ser un producto relativamente nuevo. Por ejemplo, se necesitan administradores profesionales para mitigar riesgos latentes y hacer una buena selección de inquilinos.
La percepción es que rentar es un mal negocio por temas de cómo lidiar con los inquilinos, pero poco a poco han surgido más empresas interesadas en desarrollar un modelo de vivienda en renta institucional , acotó el directivo de la SHF.
Los especialistas consideraron fundamental la participación de las autoridades locales en términos de regulación y de la disponibilidad de los terrenos de poder desarrollarlos de manera que sea un negocio rentable.
El horizonte de inversión para proyectos de vivienda en renta es diferente de la que se construye para su venta y aunque probablemente tenga rentabilidades más bajas, logra estabilidad en el tiempo y la plusvalía que se captura del inmueble se trasladaría a los inversionistas.
Los especialistas explicaron que México comienza a abrir la puerta para cambiar el financiamiento a este tipo de esquemas, con financiamiento de largo plazo que puede irse hasta a 20 años, que se paga con la renta de los inquilinos, muy parecido en lo que se ve en centros comerciales y oficinas.