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¿Cómo no gastar en un clavo de más? Planeación, la clave para hacer eficiente un proyecto inmobiliario
Especialistas coincidieron en que hay un área de oportunidad para que, desde las etapas iniciales, se tenga un mejor proceso en la edificación
La planeación es esencial para la correcta edificación de un proyecto inmobiliario, que no sólo genere rendimientos a los inversionistas, sino que también sea el espacio adecuado para las necesidades de los potenciales compradores, coincidieron especialistas en segundo bootcamp Levantamiento de Capital para proyectos inmobiliarios, organizado por la firma Archetika.
De acuerdo con Gente Towle, director general de la firma de información inmobiliaria Softec, reconoció que gran parte de los desarrolladores en México, basan la ejecución de proyectos en esquemas intuitivos, los cuales distan mucho de la realidad, lo cual provoca que se requieran más recursos que al final se trasladan en un mayor costo para el cliente final.
"En términos generales, la mayor parte de los desarrolladores hacen estudios de una manera intuitiva... Mucha gente no hace la tarea y de manera intuitiva observa lo que ha pasado en otro lado, qué otra cosa está haciendo alguien más, y eso te lleva en general a que en muchas ocasiones (los desarrollos) son subóptimos", comentó Towle.
Según el especialista, es complicado que un desarrollador tenga una planeación óptima desde el inicio del proyecto, lo cual sería lo conveniente; sin embargo, en esta etapa existe poco presupuesto que se prefiere destinar a otras cuestiones.
"La gente no gasta en planeación porque no tiene presupuesto de planeación, porque como que no lo percibe y siente que planear no es trabajar... lo que se tiene que hacer es asignar un presupuesto a la operación", destacó Towle.
El director de Softec indicó que, por ejemplo, en Japón las empresas desarrolladoras dedican 60% de su tiempo a planear y 40% a ejecutar dentro de la edificación de un proyecto; mientras que en Estados Unidos dicho porcentaje es de 40% de planeación y 80% de ejecución, es decir, tienen un incremento de 120% del tiempo planeado.
"Las compañías en México, dedican 5% a planear y la ejecución toma 150% de tiempo... Las empresas son una caja de cristal, todo lo que a las empresas les cuesta, lo paga al consumidor y la empresa recibe dinero de inversionistas y clientes... pero quien paga todas las ineficiencias es el consumidor", apuntó.
El especialista indicó que hay empresas desarrolladoras en México que son altamente eficientes, tienen perfectamente planeados sus procesos y esto genera que no gasten en un clavo de más.
Errores comunes
De acuerdo con Fernando Soto-Hay Pintado, director de Tu Hipoteca Fácil, una de las fallas más comunes de los desarrolladores es buscar cubrir todo el capital para el desarrollo de un proyecto inmobiliario mediante el esquema de preventa; sin embargo, esto muchas veces no funciona como se esperaba.
"La bandera roja más evidente es la falta de capital para terminar la construcción del proyecto porque se basan en la premisa de que van a vender todo con las preventas y van a poder pagar la construcción, más el capital que tengan, y muchas veces dejan de lado el crédito puente que deben de tener como un seguro para efectos de que las ventas no sean materiales como están esperando o el capital no sea suficiente", explicó Soto-Hay Pintado.
Asimismo, para el especialista de Tu Hipoteca Fácil, otro error es no tener listo el proyecto dentro del régimen de propiedad en condominio, al menos tres meses antes de finalizar la obra. "A veces resulta que el régimen no está listo, pero ya se terminó la obra, entonces se detiene todo el capital y rentabilidad no se puede individualizar, ni se puede recibir el dinero de las compraventas completas".
En su oportunidad, Jorge Castañares, socio y director ejecutivo de la firma de consultoría e inversión Xpertha, un error muy común en el desarrollo de los proyectos es sobrestimar ingresos y subestimar los costos, lo cual hace que se tenga una mala perspectiva de la edificación del inmueble. " Creo que la responsabilidad que se tiene ante inversionistas, ante usuarios, es acabar un proyecto inmobiliario que genere valor en el tiempo y eso implica ser objetivo en la parte financiera".
Castañares destacó que, si bien existen factores externos que han golpeado al desarrollo inmobiliario, como la inflación, hay un pendiente del gobierno actual para generar certidumbre jurídica a los desarrolladores e inversionistas. "Hay que entender que son proyectos a largo plazo y creo que este sexenio le ha quedado a deber a los inversionistas".
