¿Detectaste vicios ocultos en tu vivienda a partir del temblor? Aquí te decimos cómo debes de actuar para verificar y reclamar

El pasado 19 de septiembre, el país vivió nuevamente un sismo que sembró el pánico entre los ciudadanos al recordar los eventos similares del 2017 y de 1985; sin embargo, es importante identificar los daños de este fenómeno natural para saber qué procede al respecto, especialmente en la parte de las viviendas.

Existe un tema que siempre ha sido de polémica en la comercialización de bienes inmuebles, especialmente en los de recién construcción, es el de los vicios ocultos, que de acuerdo con especialistas son aquellos desperfectos que pueden causar problemas posteriores a la entrega de un inmueble.

"Estos desperfectos van desde cuestiones de humedad pasando por cuestiones más delicadas como hundimientos de tierra y cuestiones estructurales", comentó Federico Sobrino, asesor inmobiliario.

De acuerdo con el portal Vivanuncios, los defectos se pueden dar por las siguientes razones:

• Por daños estéticos.
•  Cuestiones de habitabilidad.
•  Riesgos estructurales.

¿Pueden surgir vicios ocultos a partir de un temblor

Para Sobrino, es importante que antes de concretar la operación de compraventa de una vivienda, verificar si la propiedad cuenta con desperfectos y en caso de haberla comprado, checar si el inmueble tiene algún defecto que pudiera catalogarse como vicio oculto.

En este contexto, el asesor inmobiliario indicó que es importante detectar si el desperfecto surgió a partir de un fenómeno natural, o antes del mismo, con el fin de poder hacer la reclamación con todos los datos exactos.

"Obviamente, habría que catalogar y ver si realmente el problema ya existía y se agravó por un fenómeno natural o si realmente sucedió a partir del incidente, un temblor, o incluso alguna obra de algún vecino u obra general", destacó el especialista.

¿Quién determina si es un vicio oculto o no?

Sobrino explicó que si bien puede haber controversia entre el vendedor y el comprador sobre si existen vicios ocultos o no, quien realmente determina si existe o no es un perito, que generalmente es el director responsable de la obra. 

"Si vas a juicio normalmente cada una de las partes nombra a un perito y hay un tercero en discordia que es el que tomará la decisión en favor en una u otra parte", destacó el asesor inmobiliario.

¿Qué dice la ley al respecto?

Para el asesor inmobiliario, el tema de vicios ocultos siempre genera polémica, especialmente porque algunos desarrolladores o compradores establecen en los contratos periodos vigentes de reclamación que no necesariamente van en el sentido de la ley.

"En muchas ocasiones, el contrato establece plazos a conveniencia, pero la ley es muy clara y equipara cualquier reclamación de vicios ocultos o de cualquier otro tipo a la prescripción, que es un principio de derecho que extingue derechos y obligaciones en favor de las personas", destacó Sobrino.

En este sentido, Federico Sobrino indicó que el Código Civil establece que la vigencia de la reclamación prescribe a los cinco años de la entrega de la vivienda.

¿Y con la NOM de vivienda?

El pasado 18 de septiembre entró en vigor la NOM 247, la cual también incluye el tema de las garantías que los compradores de vivienda pueden hacer válidas en caso de desperfectos de sus inmuebles.

Según la normativa, el desarrollador o vendedor deberán de ofrecer una garantía de hasta cinco años para cuestiones estructurales y tres para temas de impermeabilización. 

"Para los demás elementos la garantía mínima debe ser de un año", se puede leer en el documento.

Para Sobrino, si bien estos plazos ya estaban contemplados en otras leyes, lo nuevo que define la norma son las bonificaciones que los vendedores de los inmuebles deberán de aplicar en caso de desperfectos.

Por ejemplo, en caso de defectos graves, el proveedor deberá realizar una bonificación de 20% del valor del inmueble. Para fallas leves, la bonificación para el comprador será de 5% y si son problemas imposibles de reparar, se ofrecerá la posibilidad al comprador de sustituir el inmueble.

Sobrino indicó que una vez que se detecte algún posible vicio oculto en la vivienda, es necesario llegar a un acuerdo con el vendedor; sin embargo, en caso de no lograr conciliar el asunto, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) puede actuar o, en última instancia, acudir a tribunales.

"Hoy ya se nos abre la posibilidad de la Profeco, pero si no ante tribunales, al juzgado se notifica o por otro lado, puede ser un fedatario público que le haga saber al desarrollador o al vendedor que existe un problema de vicios ocultos y que se tendrá que aclarar", destacó Sobrino.

El asesor inmobiliario recomendó que antes de comprar un inmueble, es necesario su revisión a detalle y de preferencia acompañado de un director responsable de obra para cuestiones técnicas.