España registró en 2021 una nueva euforia en su mercado inmobiliario

Catorce años después de la violenta explosión de la burbuja inmobiliaria, el mercado español de la construcción vive un nuevo periodo de euforia, con las ventas disparadas y unos precios al alza que comienzan a recordar a otras épocas, aunque los expertos no encienden todavía las alarmas.

Parece que, ahora sí, quedó atrás la larga convalecencia tras la crisis de 2008: "El mercado residencial atraviesa desde hace un año un momento excepcional", indica a la AFP Sandra Daza, directora general de la consultora inmobiliaria Gesvalt.

El año pasado se vendieron en España 565,523 viviendas, según los datos publicados el miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra, que supone un alza del 34.6% respecto a 2020, es la más alta desde 2007, año que precedió a la crisis.

Y este renovado apetito repercute en los precios: según el Consejo general del notariado, el coste del metro cuadrado aumentó un 5.3% de media en 2021, impulsado sobre todo por las subidas en Baleares (14.2%), Andalucía (8.1%), Canarias (7.9%) y Madrid (7.1%), que fueron las regiones con mayores alzas.

El año 2021 "ha superado las buenas expectativas con las que se inició", confirma Francisco Iñareta, del portal inmobiliario Idealista, que insiste en "la fortaleza de la demanda".

"La estadística pone de manifiesto que la pandemia aceleró el apetito de los españoles por la vivienda en propiedad", añade.

El mercado del ladrillo ya había comenzado a remontar al final de la década pasada, alentado por el crecimiento económico. Pero la crisis sanitaria, que obligó a suspender ventas y obras, cortó la dinámica en 2020.

Tras ese parón inesperado, "la reanudación de la actividad era previsible", juzga Pablo Kindelán, director asociado de Rubica Real Estate. Pero el repunte de 2021 "va más allá de la recuperación", añade este experto, quien describe un "fenómeno estructural".

Una opinión compartida por Daza, para quien el mercado ya ha superado definitivamente los peores años de la anterior década. "La vivienda se ha convertido en un activo refugio", explica la analista, que atribuye esta mejora tanto a "los tipos de interés muy bajos", como a "la tasa de ahorro elevada" de los hogares.

Sin "sobrecalentamiento"

Un torrente de empresas en quiebra, precios desplomándose, obras abandonadas... La explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, tras años con precios desconectados del valor de mercado, tumbó a la economía española, muy dependiente del sector de la construcción.

¿Podría reproducirse ahora el mismo esquema? En los últimos días, varios actores económicos han llamado a la "vigilancia", como el Banco de España, para el que los precios de los activos inmobiliarios están actualmente "ligeramente por encima" de su nivel de equilibrio.

Pero para los especialistas del sector, el riesgo de que vuelva a perderse el control es por ahora limitado.

"Hay que estar siempre vigilantes, pero todavía estamos lejos de un sobrecalentamiento", señala Daza. "La situación es muy diferente a la de 2008", agrega Kindelán.

Aunque importantes, las subidas de precios están concentradas en algunos bienes, especialmente en las residencias secundarias, y todavía no pueden compararse con las de los años 2000. "En aquel momento, los aumentos eran del 10 al 12% interanual", el doble del ritmo actual, recuerda Sandra Daza.

Además, el alza de la demanda no se ha visto acompañada en los últimos meses por una escalada en la construcción. Según el gobierno, en 2021 se registraron 105,000 inicios de construcción de viviendas, una cifra muy alejada de los récords de antes de la crisis (casi 700,000 en 2002).

Según los especialistas del sector, la principal diferencia con los años 2000 concierne, sin embargo, a los préstamos bancarios. "En aquel entonces, los bancos financiaban cualquier cosa. Pero ya no es el caso. Han aprendido la lección de la crisis", resalta Pablo Kindelán.

Este cambio de posición es también consecuencia de un refuerzo de las reglas "prudenciales" impuestas por el Banco Central Europeo (BCE). Los créditos son elevados, pero "las condiciones son más estrictas", insiste este experto, que no detecta "síntomas de una burbuja inmobiliaria".

Una opinión que comparte igualmente Pedro Álvarez, analista en Caixabank, que considera que el mercado se calmará en 2022. "El intenso ritmo de crecimiento de 2021 no parece sostenible" a largo plazo, explica este economista, que descarta el riesgo de "una espiral alcista preocupante".