Aumenta verticalización en urbes, pero factores económicos afectan inventario de vivienda, especialistas

Monterrey, NL. En los últimos años, se ha observado una tendencia a la redensificación del centro de las principales ciudades, como Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara, con la verticalización. Sin embargo, los desarrolladores de vivienda enfrentan algunos desafíos, como el tiempo para adquirir los terrenos, los trámites de permisos, así como el incremento en los materiales de construcción y un fuerte aumento de las tasas de interés. Esto genera un desbalance entre la oferta y la demanda, indicaron especialistas.

Así lo comentaron Marisol Becerra, regional partner MX Centro de 4S Real Estate, y Jorge Combe, CEO y Cofundador de DD360, durante el webinar “La Evolución de la Vivienda Vertical en México”, organizado por University Tower.

Jorge Combe, CEO y Cofundador de DD360, una plataforma para el financiamiento de desarrollos inmobiliarios, explicó que la construcción de vivienda es un proceso que lleva entre 3 y 7 años. Por ejemplo, “en la Ciudad de México, debido al Covid-19, hubo retrasos en permisos, dificultades con polígonos de actuación, problemas regulatorios y aumentos en los materiales, además, las tasas de interés subieron del 4% al 11%”.

“Al final, esto se traduce en un mayor desbalance. Tenemos previsiones de que la oferta va a disminuir, y como no se está construyendo lo suficiente, habrá menos departamentos disponibles en 2025 y 2026, lo que provocará inflación”, alertó Combe.

Por su parte, Marisol Becerra destacó que la falta de oferta se puede atribuir a diversas razones: “proyectos que tardan hasta cinco años en conseguir las licencias, el costo de la tierra es muy alto y el rezago en los proyectos construidos hace 10 años”.

“Si proyectamos esto a cinco años, el inventario no se está reponiendo. La gente sigue casándose, divorciándose, y la esperanza de vida aumenta. Hay un desajuste entre la necesidad y la oferta, por eso se vende más vivienda usada, pasando de un 30% a casi un 50%”, enfatizó Becerra.

Dinámica del Inventario de Vivienda Vertical

En general, la mayoría de los segmentos registraron crecimiento en su inventario, a excepción del segmento medio, que registró una disminución en 2023.

• Segmento Medio (500,000 pesos a 2 millones de pesos): tuvo un inventario de 9,126 viviendas, lo que representó una caída del 32.8 por ciento.
• Residencial (2 a 4 millones de pesos): concentró el mayor inventario con 37,479 casas habitación y un incremento del 34.1 por ciento.
• Residencial Plus (4 a 6 millones de pesos): sumó 25,324 viviendas, con un avance del 29.1 por ciento.
• Premium (6 a 18 millones de pesos): con inventario de 19,507, sólo tuvo un aumento del 3.6 por ciento.
• Premium Plus (más de 18 millones de pesos): aunque no se menciona la cifra, tuvo un alza del 45.3 por ciento.

Marisol Becerra indicó que actualmente los inversionistas no quieren comprar en preventa y, si se trata de productos Premium, prefieren adquirir productos ya terminados.

“El inventario del año pasado fue de 93,799 viviendas, y el segmento medio cayó de 13,581 a 9,126 unidades. Esto debería preocuparnos y motivar a establecer condiciones para incrementar ese inventario”, precisó Becerra.

A su vez, Jorge Combe señaló que, al observar el total (de 2017 a 2023, pasó de 54,672 a 93,799 viviendas), se evidencia una mayor verticalización de las ciudades. Sin embargo, “no hay suficiente inventario frente a la demanda, que en su mayoría es de 2 a 5 millones de pesos”.

Falta de espacios para construir

Los expertos comentaron que los desarrolladores buscan terrenos bien ubicados, con densidad, y que permitan proyectos de menos de 10,000 metros cuadrados para obtener con mayor rapidez los permisos y no tener que realizar trámites de impacto ambiental e impacto urbano.

Jorge Combe alertó que “los desarrolladores se han vuelto más adversos al riesgo. Antes, algunos querían consolidar toda una cuadra en Avenida Reforma, en Ciudad de México; en el Centro de Monterrey; o en Providencia, Guadalajara, y esperaban para ir consolidando terrenos y después obtener los permisos de impacto urbano y ambiental”.

En conclusión, dijeron que el proceso detrás de un proyecto inmobiliario puede extenderse más de 10 años, desde la compra y fusión de terrenos hasta la venta de las unidades. Con tasas de interés que oscilan entre la TIIE más un 11% y costos adicionales de financiamiento que pueden sumar entre un 3% y 6%, el costo total del financiamiento puede alcanzar entre un 15% y 16 por ciento. En este contexto, es muy difícil que un proyecto pueda ofrecer un retorno que compense estos costos. 

Como resultado, “hemos observado que muchos desarrolladores han optado por reducir el tamaño de sus proyectos. En lugar de construir de 300 a 500 unidades, ahora prefieren proyectos de 80 a 100 unidades debido a la incertidumbre en los precios de los materiales, el aumento de las tasas de interés, así como los costos asociados a los permisos, licencias y el financiamiento”, señaló Combe.