Fibras celebran 10 años dando rendimientos en Bolsa

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cumplen 10 años de su creación y lo celebran llegando a una capitalización de 353,744 millones de pesos, lo que representa poco más del 4% del valor de mercado de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

En una década han generando rendimientos acumulados de 133.45%, muy superior al retorno del 33.85% que ha dado en el mismo periodo el principal índice accionario, el S&P/BMV IPC.

Hoy hay 16 fibras inmobiliarias que en conjunto poseen 640,000 millones de pesos en activos y han consolidado carteras con 1,900 propiedades y poco más de 24 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).

Los fideicomisos inmobiliarios también han contribuido con la productividad y empleo del país, al generar 15,000 puestos de trabajo directos y más de 100,000 indirectos.

En estos instrumentos están invertidos una parte del ahorro para el retiro de los trabajadores mexicanos, pues el principal inversionista son las Afores, que han destinado cerca del 2.1% de todos los activos que administran (más de 4.7 billones de pesos).

“Los fibras son instrumentos que van madurando poco a poco. Hemos hecho contribuciones importantes, somos ya 16, pero lo importante no es el número, sino su relevancia”, dijo el presidente de la Amefibra, Luis Gutiérrez.

Reiteró que el sector de fibras tiene mucho por crecer en México: “Viendo un poco la historia de los Reits, que nacieron en la década de 1970 en Estados Unidos, realmente tuvieron el despegue en los años 90, se tardaron más de 20 años, esperamos no tardar tanto, pero en la medida que haya más confianza, más inversión, habrá más proyectos inmobiliarios”, expuso.

Actualmente, los Real Estate Investment Trust (Reits) concentran 3.5 billones de dólares en activos y 516,000 propiedades. En la última década, han generado un rendimiento de 196% contra el 51% del índice estadounidense S&P 500, de acuerdo con la Amefibra.

2013 y 2018, las mayores cosechas para Fibras

Fue en el 2013 y 2018 cuando más listados de fibras se registraron, con cuatro y tres, respectivamente. Contrariamente, en el 2019 y 2020 estuvo desierto el mercado de ofertas públicas iniciales (OPI) de fibras. En este 2021 Fibra Soma se sumó con su portafolio de centros comerciales.

Particularmente destaca el 2018, un año volátil e incierto para el mercado bursátil mexicano por la transición política que vivió el país, puesto que se amplió la oferta de inversión existente en centros comerciales, espacios industriales, hoteles y oficinas. Fibra Educa brindó al mercado la posibilidad de invertir en el sector educativo, Storage con su propuesta de minibodegas y Upsite con la nueva división de coworking industrial.

Armando Rodríguez, director general de Signum Research, explicó que la inversión en el sector de bienes raíces educativo se caracteriza por ser resiliente a las crisis.

Con la emergencia sanitaria “Fibra Educa ha sido el único fibra capaz de mantener sus niveles de ocupación en 100% y el único en no contar con ningún tipo de endeudamiento, además de cobrar prácticamente en su mayoría las rentas a sus inquilinos sin ningún tipo de descuento o diferimiento”, abundó.

También presentó buenos resultados en sus estados financieros, superando niveles pre-pandemia, con un incremento anual de 16% en ingresos, 53.2% en EBITDA y 2.2% en sus fondos por operación (FFO) en su comparativo anual, a pesar de no mostrar cambios significativos en su portafolio en operación.

Hacia mayor institucionalización de la Amefiba

Luis Gutiérrez dijo que la Amefiba trabajan en una agenda para institucionalizar más al sector en temas relacionados con lo ambiental, social y gobierno corporativo (ASG).

Adelantó que están elaborando el reporte anual de sustentabilidad 2020 que van a presentar en mayo.

“Estamos tratando de ser punta en el sector inmobiliario. Presentaremos un reporte de sustentabilidad del sector; será la suma de los informes de los 16 fibras. Esto nos va a dar más institucionalidad y más confianza a los inversionistas”, adelantó.

“Sabemos que México va en ese sentido, caminando hacia institucionalizarse en estos aspectos y muchos inversionistas mexicanos no van a invertir en cualquier instrumento, van a tomar en cuenta cuáles son las acciones de las empresas en donde invierten”, agregó.

El también director general de Fibra Prologis destacó en la entrevista los avances que ha logrado el sector en esta década.

Algunos de ellos han sido el lanzamiento del índice S&P/BMV Fibras el 11 de octubre del 2011; la creación de la Amefibra y su sitio de internet en donde impulsan temas de cultura bursátil y conocimiento relacionado con la inversión en el sector de bienes raíces y fibras. Sin dejar de mencionar cada una de las OPIs, con Fibra Uno, el primero en listarse en Bolsa. Otros avances han sido la flexibilidad para que las Asambleas de Tenedores de cada firma acuerde el límite de endeudamiento y que el fortalecimiento del gobierno corporativo en algunos fideicomisos, al contar con miembros independientes en sus comités técnicos.

Fibra Uno, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces, ha crecido más de 20 veces su área rentable en 10 años, llegando a más de 10.7 millones de metros cuadrados y 646 propiedades, como centros comerciales, naves industriales y oficinas. Este 11 de marzo celebra sus primeros 10 años en Bolsa y ha dado un retorno de 25.70% en este tiempo.

judith.santiago@eleconomista.mx