Detonar el mercado inmobiliario industrial en el sur-sureste mexicano tardaría cerca de una década

El conflicto comercial entre Estados Unidos y China ha detonado el fenómeno del nearshoring, que es la relocalización de empresas que buscan sacar sus centros de producción del país asiático, para estar más cercanos a los puntos de consumo final, como América del Norte.

Dentro de esta tendencia, México resulta ser uno de los países clave. En especial, los mercados inmobiliarios del norte del país, que hasta el momento han sido los mayores ganadores, con una demanda que ha llenado los parques industriales de dicha región.  

Sin embargo, expertos coinciden en que el alcance de la demanda de compañías extranjeras puede ir más allá de la frontera con Estados Unidos y así, beneficiar a la región más rezagada del país, que es el sur-sureste; sin embargo, esto podría tardar años en materializarse.

“El nearshoring no son solo los primeros 200 kilómetros pegados a la frontera, es mucho más. Se está cambiando a China por México. Aunque es difícil (desarrollar) bienes raíces para la manufactura, todos nos podemos ver beneficiados”, comentó Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (FUNO).

De acuerdo con el empresario, desde el punto de vista logístico, para las empresas que exportan a Estados Unidos es más conveniente tener centros de producción en cualquier punto del territorio de México que en China.

Y es que, entre Shanghái, la ciudad más industrializada del país asiático, y Laredo (Texas), una de las entradas comerciales de la nación del norte, existe una distancia de 12,164 kilómetros; mientras que, desde Mérida, Yucatán, por ejemplo, la distancia es de 2,100 kilómetros.  

“No hay punto de comparación, sobre todo cuando se habla de transportar mercancía. Incluso desde la región más lejana de México a Laredo son solo 24 horas vía terrestre, pero exportar en barco desde China, tarda hasta tres semanas”, afirmó Robina.

Al respecto, Liliana Hernández, directora general de la compañía American Industries, comentó que, aunque el desarrollo industrial en el sur-sureste es viable, el proceso para llevarlo a cabo podría tomar una década de esfuerzos por parte de las iniciativas pública y privada.

“Creo que para llegar un poco a los términos que se querían alcanzar en este sexenio, se necesitarían hasta 10 años. Ese es el tiempo promedio que tarda el business plan de un parque industrial privado”, comentó la experta en entrevista para Econohábitat.

Según el último reporte de la plataforma Datoz, de los 94 millones de metros cuadrados de espacio industrial que existe en México, el suroeste concentra solo 1 por ciento.

Uno de los estados sureños que comienza a ubicarse en el mapa industrial del país, es Yucatán, cuya capital (Mérida) cerró el 2022 con un inventario de más de 939,000 metros cuadrados, 5% más que en el 2021.

Obras de infraestructura

Como en toda la República Mexicana, un factor determinante para detonar el desarrollo industrial en el sur y el sureste, es la infraestructura. La actual administración se ha caracterizado por dar prioridad a este rubro, con obras como la refinería de Dos Bocas y el Tren Maya.

“El crecimiento del sureste es algo que va a requerir tiempo, pero la disposición y apetito que tenemos los desarrolladores de parques industriales es muy amplio, el gobierno lo sabe. Este no es un proyecto de este sexenio, lleva décadas completas en el tintero, parece que estamos cerca de que detone”, afirmó el directivo de FUNO.

Como miembro del Consejo de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), Robina dio a conocer que los desarrolladores se unirán a las autoridades para impulsar la construcción de espacios industriales dentro del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT).

Dicho proyecto contempla la modernización de los puertos de Salina Cruz, Oaxaca y de Coatzacoalcos, Veracruz; la rehabilitación y construcción de vías ferroviarias y carreteras.

Además, la iniciativa incluye la edificación de 10 parques industriales a lo largo de la ruta. En los cuales el gobierno ha prometido incentivos fiscales para las empresas interesadas.

En este sentido, Hernández resaltó que se debe realizar un análisis profundo sobre el tipo de industrias que se instalarán en los parques, para comenzar a generar cadenas de suministro.

“Debemos compartir la experiencia que hemos adquirido en el norte. Es importante enfocarnos en el tipo de industrias que vamos a llevar primero. Es positivo que el presidente anunciara que cinco de los parques industriales se enfocarán a la generación de energía eólica, ya que, paulatinamente, alrededor de esa industria pueden venir otras que hagan sinergia”, afirmó.

Mano de obra, un reto

Finalmente, otro de los retos para el mercado industrial en el sur-sureste, es la mano de obra, ya que, estados como Chiapas, Yucatán, Quintana Roo o Oaxaca, tienen una base económica turística; contrario a otros como Nuevo León o Baja California, en donde la manufactura ha sido una constante por más de 40 años.

“Estoy muy de acuerdo en que el gobierno federal haga énfasis en llevar desarrollo al sureste, porque se va creando la capacidad y la cultura industrial a las poblaciones, pero va a ir un poco más lento de lo previsto”, concluyó la directora de American Industries.