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Fibras buscan formalizar la vivienda en renta en México; irán por recursos a BIVA
Existen dos empresas que están por llegar al mercado de valores, las cuales ven una gran área de oportunidad para los siguientes 30 años
Foto: Archivo EE.
Ante las condiciones demográficas del país, la necesidad de movilidad habitacional y, especialmente, el área de oportunidad para transitar a la formalidad, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) han volteado a ver a la vivienda en renta y se espera que en la primera parte de este 2022 busquen captar recursos del mercado de valores para potencializar la oferta formal de dicha industria.
Tanto Fibra Haus como Fibra Multifamily preparan su debut en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) con el fin de levantar un monto total cercano a los 5,000 millones de pesos y poder edificar complejos habitacionales destinados a la vivienda en renta, lo cual ayudaría a la formalidad de dicho mercado.
En México, hay una necesidad de 8.2 millones de viviendas requeridas; sin embargo, no todo es construir y comprar, pues se estima, que al menos 7% de dicha cifra se requiere para rentar, según estimaciones del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Asimismo, se prevé que hacia el 2030, cinco de cada 10 unidades rentadas, se concentrará en 29.4% de la población de entre 25 y 39 años.
“En el mundo, los activos más resilientes durante la pandemia han sido el industrial y el residencial de vivienda en renta…Vimos la oportunidad por ciertos factores que se han ido acomodando como el aspecto demográfico, el crecimiento mercado de capitales, el interés de inversionistas y consumidores dispuestos a este producto de vivienda en renta institucional”, detalló a Eduardo González, director general de Fibra Haus, la cual prevé un levantamiento inicial de 2,500 millones de pesos.
Actualmente, existen 16 Fibras listados en el mercado de valores; sin embargo, su actividad principal se centra en el arrendamiento de oficinas, centros comerciales, naves industriales, hoteles y planteles educativos, por lo que no existe un vehículo de este tipo enfocado a la vivienda en renta.
Para Daniel Braatz, presidente del Comité Técnico de Fibra Haus, un fideicomiso de este tipo dedicado a la vivienda en renta tiene sentido por su visión a largo plazo y, además, hace más transparente el negocio, el cual puede obtener un valor, dentro del ámbito formal, cercano a los 340,000 millones de pesos.
“Ser Fibra nos permite ser más transparentes y tener un gobierno corporativo a través de tener una estructura internalizada, otros vehículos no dan estas facilidades entonces definitivamente el Fibra es atractivo”, apuntó Braatz.
Según las estimaciones de Fibra Haus, se estima que el levantamiento de capital ayude a financiar su portafolio inicial, conformado por dos terrenos, ubicados en la Ciudad de México y Querétaro, en el cual se desarrollarían entre 1,500 y 1,600 unidades, con un valor de renta que oscile entre los 12,000 y 25,000 pesos mensuales por unidad. En el mediano plazo, el Fibra prevé crecer de forma inorgánica para abarcar seis ciudades y tener un portafolio de al menos 8,000 unidades durante sus primeros 10 años.
Adaptabilidad, la clave
Para Jorge Martínez Chávez, director en Fibra Multifamily, la clave de formalizar el mercado de vivienda en renta está en la adaptabilidad del producto. “En México hay 5 millones de viviendas rentadas, de las cuales 49% es informal, es decir se trata de personas que tienen una casa, se la rentan a alguien más, pero no están hechas para el arrendamiento… Identificamos que 60% de la gente que renta son solteros, o parejas solas, que no requieren tres recámaras, no requieren tener tanto espacio como los departamentos que hoy están en el mercado”.
De acuerdo con el directivo de la Fibra, otro factor clave para el éxito de este modelo es la ubicación de los proyectos, el acceso a servicios, a medios de transporte, entre otros aspectos.
Fibra Multifamily estaría en busca de levantar cerca de 2,300 millones de pesos para financiar el desarrollo de cinco proyectos, ubicados en Jalisco, Tijuana, Querétaro y Nuevo León, que sumarán cerca de 1,000 unidades, las cuales serán alquiladas a partir de los 16,000 al mes por unidad.
“Hoy México es un país que tiene una gran base en la población que es muy joven, que eventualmente va a necesitar rentar, o va a necesitar una casa… Nuestra idea es desarrollar estos activos (de vivienda en renta) y generar el flujo para los inversionistas. Este flujo nosotros creemos que es mayor, más alto que las opciones que hay en el mercado”, acotó Martínez Chávez.
El directivo de Fibra Multifamily acotó que México tiene el potencial para transitar a modelos como Estados Unidos, Chile o Europa, donde la mayor parte de la vivienda en renta es formal y se apoya en capitales provenientes de diversos vehículos institucionales, como los fondos de pensiones.
De acuerdo con estimaciones de Fibra Haus, el mercado de vivienda en renta formal en México está conformado por 35 propiedades especializadas, que suman 4,600 unidades existentes, las cuales son propiedad de inversionistas locales e internacionales.
- 2,500 millones de pesos prevé levantar Fibra Haus en su oferta pública inicial.
- 2,300 millones de pesos prevé obtener Fibra Multifamily en su primer levantamiento.
- 8.2 millones de viviendas son las que se requieren en el país y 7% es para renta.