La señal de alarma de una desaceleración del crédito hipotecario: el impacto de la inflación en los ingresos

El crédito hipotecario ha sido resiliente ante el impacto de la pandemia y un contexto económico complicado; sin embargo, especialistas prevén que una menor disponibilidad en los ingresos de las personas, derivada de una elevada inflación,  podría mermar la colocación y así perder el ritmo que se ha tenido en los últimos años.

De acuerdo con datos BBVA Research, en octubre del año pasado, el crecimiento real anual de los saldos vigentes del crédito hipotecario se ubicó en 3.2%, igual al promedio observado en los primeros nueve meses del año, pero con una recuperación respecto lo que se observó en agosto y septiembre (2.9%) del 2022. 

No obstante, según los análisis del banco, el dinamismo de esta cartera tiene un sesgo a la baja, ya que reacciona con rezago al comportamiento del empleo formal que, aunado a las alzas de interés de largo plazo, apuntaría a una demanda más moderada de créditos hipotecarios en el futuro. 

"La confianza de los consumidores en el sector vivienda, ha caído de manera importante (-11.7% anual a septiembre pasado) y esto podría moderar la demanda de crédito en la vivienda", comentó Carlos Serrano, economista Jefe de BBVA en México. 

Para el director de ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, Enrique Margain, los retos del mercado serán las tasas de interés, el precio de la vivienda y, especialmente, los ingresos disponibles de los mexicanos a partir del empleo. 

“Venimos de dos años con una inflación importante, los ingresos no crecen a igual ritmo que los gastos de las personas. Además, el salario aumenta una vez al año, mientras que la inflación es continua. Esto es el componente más importante, el que me preocuparía en términos de colocación, debido a que impacta en la capacidad de pago de las personas”, comentó el Margain. 

Según los analistas, un elemento que ha afectado al mercado laboral ha sido el alto nivel de inflación que, de enero a noviembre del 2022, tuvo un promedio de 7.9 por ciento. 

Esto, para los especialistas, impactó de manera negativa en los salarios reales y la masa salarial; aunque las negociaciones salariales de inicios de año, el incremento del salario mínimo y la importante creación de empleo, les han dado resiliencia.

Según BBVA, el salario real ha permanecido 3.2% por arriba del nivel prepandemia y la masa salarial en 8.7 por ciento. Un comportamiento que, se prevé, podría cambiar en este 2023. 

“La fortaleza del mercado laboral se verá afectada por la desaceleración de la economía prevista para el 2023 y un repunte hacia el 2024, por lo cual esperamos que el empleo formal tenga un crecimiento interanual de fin de periodo de 2.5% y 3.2%, lo que implica una creación de 520,000 y 700,000, respectivamente”, detalló el banco.

Valor actual del mercado

Actualmente, los portafolios hipotecarios tienen un valor de más de 3.2 billones de pesos en México, con alrededor de 8 millones de hipotecas. Margain detalló que, en el 2021, la banca colocó 155,000 créditos, con un monto total de 267,000 millones de pesos, un año histórico en el que se creció 34% con respecto al año previo. 

Para el 2022, el experto afirmó que se observó una disminución en el número de operaciones, con un incremento aproximado de 6.6%, es decir, alrededor de 285,000 millones de pesos en financiamiento para la vivienda.

Pese a que el mercado laboral y el salario real de los mexicanos representa un importante desafío para el mercado, el directivo de HSBC afirmó que también existen aspectos positivos de frente al 2023, como el déficit de 9 millones de hogares que hay en México, así como una banca sólida y un sector hipotecario resiliente con productos a tasa fija.