Límites para el crowdfunding, ya se quedan cortos para el fondeo colectivo inmobiliario: Afico

Han pasado casi cinco años desde que se aprobó la ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech, con el fin de regular el funcionamiento de las instituciones de tecnología financiera, tales como las plataformas de fondeo colectivo (crowdfunding) inmobiliario; sin embargo, los límites impuestos desde sus inicios a estas firmas ya son un impedimento para fondear proyectos de mayor escala.

Juan Carlos Castro, presidente de la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (AFICO), indicó que el proceso por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el ente regulador, ha sido lento y limitante para el crecimiento del mercado, especialmente por el tema de los límites establecidos desde la promulgación de las primeras disposiciones secundarias de la ley.

El también cofundador de la plataforma de crowdfunding Briq.mx resaltó que, uno de los principales frenos es la restricción en cuanto al monto de financiamiento que pueden obtener los desarrolladores.

De acuerdo con la normativa, las plataformas de fondeo colectivo inmobiliario tienen un límite para fondear proyectos para el desarrollo de bienes raíces hasta por 1 millón 670,000 Udis, es decir 12.9 millones de pesos; sin embargo, las firmas pueden solicitar un permiso a la CNBV para que dicho monto se eleve hasta por 6 millones 700,000 Udis, es decir, 51.7 millones de pesos. 

“Estos límites regulatorios se establecieron cuando la industria era muy joven, por lo que hoy quedaron justos e impiden el acceso al financiamiento para muchos negocios de calidad. Estamos trabajando esto con la CNBV, pero el proceso es lento”, comentó Castro.

El directivo de la Afico ejemplificó que, tan solo en Briq.mx actualmente se rechazan cerca de 50% de los desarrolladores interesados en fondearse por medio de esta plataforma, debido a dicha restricción.

“Aunque filtramos muchas solicitudes, la necesidad en el país es tan grande y el sistema financiero es tan deficiente que nos siguen llegando proyectos de calidad, pero desafortunadamente no los podemos tomar por estas limitantes”, agregó el experto.

Para David Agmon, fundador de la plataforma de crowdfunding inmobiliario turístico Monific, si bien para su modelo de negocio, estos límites no le impactan de manera considerable, sí son restrictivos para entrar a proyectos de mayor escala, por ejemplo, hoteles que tengan un valor cercano a los 7,000 millones de pesos.

"Si nuestro límite es de alrededor de 50 millones de pesos por proyecto, estamos hablando que no seríamos socios ni de 1% de esa propiedad, entonces nos restringe el poder entrar a proyectos más grandes", destacó el directivo de Monific, que tiene un modelo de financiamiento colectivo de copropiedad. 

Desde la publicación de la Ley Fintech, la autoridad comentó que las plataformas debían de comprobar que los límites no eran acorde a la operación del negocio, para que existiera un fundamento en caso de un cambio a la normativa; sin embargo, hasta el momento no se vislumbran modificaciones al marco legal.

Carga regulatoria

Desde el 2018, cuando se estableció la Ley para las instituciones de tecnología financiera, la CNBV ha autorizado el funcionamiento de cinco plataformas de crowdfunding (100Ladrillos, M2Crowd, Arces.mx, Topkapital y Monific); mientras que algunas otras, como Briq.mx y Expansive están en los últimos pasos para liberar el trámite.

A pesar de los esfuerzos, Castro consideró que esto es solo una primera etapa para el mercado, ya que ahora el reto será que las empresas sobrevivan a la carga regulatoria que la Ley implica.

“Aunque diversas empresas ya obtuvieron su licencia, vemos que una parte podría no seguir operando, dado que sus modelos de negocio no soportarán el peso y el costo de la regulación. De las cinco empresas de crowdfunding que hoy tienen el aval de la Comisión, sabemos que una comienza a tener problemas de este tipo”, compartió el cofundador de Briq.mx.

Cabe mencionar que, en el 2021, las empresas afiliadas a la AFICO canalizaron 3,200 millones de pesos en financiamiento para proyectos inmobiliarios.

Aunque aún no se tienen cifras oficiales del recaudamiento en el 2022, Castro adelantó que para el 2023, los miembros de la Asociación podrían crecer entre 20 y 30 por ciento.  

“La industria ha evolucionado, vamos a entrar en una etapa de ajustes en donde veamos realmente cómo funciona el modelo regulatorio. A la par, observamos una oportunidad gigante, porque somos una alternativa que llena vacíos muy marcados en el sistema financiero mexicano”, concluyó el presidente de la AFICO.

(Con información de Fernando Gutiérrez)