¿Qué es la tasa de capitalización en una inversión inmobiliaria?

Al realizar una inversión inmobiliaria suelen presentarse distintos conceptos que pueden confundir a un potencial inversionista y uno de estos es la tasa de capitalización (conocido como cap rate), el cual permite evaluar la rentabilidad de una propiedad adquirida.

Según la proptech La Haus, el término se atribuye a una medición que permite evaluar la rentabilidad de un inmueble adquirido y el análisis, que se realiza por medio de fórmulas, tiene como finalidad brindar información que permita al inversionista tomar decisiones.

“La tasa de capitalización es una herramienta de análisis esencial para la toma de decisiones en la inversión inmobiliaria", detalló Cristina Toledo, Country Manager de La Haus.

En este escenario, la firma realizó un análisis en donde explica los fundamentos del concepto:

— Parámetros a contemplar. Según el análisis, para poder medir la tasa de capitalización es necesario contar con dos parámetros, que son los rendimientos esperados (NOI) y el valor del mercado de la propiedad. 

En este contexto, La Haus explica que bajo estos dos parámetros es posible determinar el cap rate, ya que si, por ejemplo, una persona renta en 10,000 pesos su departamento, en un año dicho alquiler tendrá un NOI de 120,000 pesos y si el costo de la propiedad fue de 1 millón 200,000 pesos, en un año se recuperará 10% de la inversión inicial.

Esto quiere decir que el propietario, bajo este escenario, necesitaría al menos 10 años para recuperar la inversión inicial.

— Funcionalidad del resultado. Una vez que se tiene el resultado de la tasa de capitalización, es importante aprovechar la medición al respecto. De acuerdo con La Haus, es importante tomar en cuenta que, si el cap rate es alto, esto podría suponer riesgos diferentes a los que se tienen en un cap rate bajo, donde los ingresos son constantes y la operabilidad manejable.

"(El resultado) permite comparar inversiones, entre tu catálogo o antes de iniciarte como inversionista y, por último, facilita la comprensión de tendencias en el mercado, identificar la demanda, las oportunidades y con ello se podría incluso negociar el precio de compra", destacó La Haus.

— Factores adicionales. Si bien la tasa de capitalización es un indicador clave para la toma de decisiones en una inversión inmobiliaria, es importante contemplar otros factores para tener más información antes del paso final, entre los que destacan: ubicación del inmueble, tipo y condición de la propiedad.

Panorama CDMX

En un análisis distinto, la plataforma Propiedades.com realizó un estudio respecto al cap rate dentro de las alcaldías de la Ciudad de México (CDMX), con base en datos del 2020 al 2024 en el segmento de departamentos.

De acuerdo con el estudio, la delegación Iztapalapa se posicionó como la alcaldía más rentable con un cap rate anual de 10.31%, es decir, que los inmuebles ubicados en dicha demarcación recuperan 10.31% de la inversión cada año, lo que equivale a un periodo de recuperación de 9.7 años.

Así, el análisis arrojó algunos resultados como: 

 "Encontramos hallazgos útiles para quienes inviertan en bienes raíces en la Ciudad de México, pues tenemos un panorama de cómo se están moviendo las recuperaciones de inversión por alcaldía”, indicó Juan David Vargas, general manager de Propiedades.com.

De acuerdo con la firma, las variaciones del cap rate en general han permanecido por debajo de 10%, lo que indica una estabilidad en el sector.