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Somos un activo de dividendos: Fibra Mty
En los últimos tres años el fideicomiso de bienes raíces creció 53% y tiene un apalancamiento menor a 30 por ciento. ¿Cómo le hizo?
Foto: Cortesía
Con un retorno anual de 17.91% y un premio 15.91% superior al principal indicador bursátil, la acción de Fibra Mty (fmty14) se coloca como el segundo fideicomiso de inversión en bienes raíces con mayor rendimiento detrás de Fibra Prologis (24.41%), según datos del Sistema de Información Economática.
“Las bases de Fibra Mty se fundamentan en los papeles conocidos como Real Estate Investment Trusts (REIT, por sus siglas en inglés) con una estructura manejada internamente”, comentó en entrevista Jorge Avalos, CEO de la emisora.
Enfoque
Desde sus inicios (2014) contrataron a Green Street Advisors, que tiene como principal nicho calificar las REIT, tanto en Estados Unidos como en Europa, para que valorarán la acción FMTY14. “Toman en cuenta diversos factores entre los que destacan: Gobierno Corporativo Alineado, Portafolio de Calidad, Estructura Balanceada de Capital y una Estrategia Ordenada de Crecimiento”.
Jorge Avalos explicó que la estructura de gobierno corporativo está creada de acuerdo con las Mejores Prácticas Corporativas así como de estándares internacionales, “en donde los intereses de nuestro administrador están completamente alineados con los de nuestros inversionistas, que es el punto más importante. Ya que somos un activo de dividendos, nuestro fin es administrar inmuebles que generen rentas”.
“El Portafolio de Alta Calidad se fundamenta en la satisfacción total de los arrendatarios, que se ve reflejada en contratos duraderos y, por consecuencia, en flujos de efectivo predecibles. La duración promedio de nuestro portafolio es de 6 años”, consideró el CEO de Fibra Mty.
Un punto que pondera Green Street Advisors es una Estructura Balanceada de Capital, “y en el fideicomiso tenemos una mezcla entre emisiones de capital y una estructura de deuda óptima que fortalecen el desarrollo y se ve reflejado en la rentabilidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), por lo que hemos establecido el objetivo de mantener un equilibrio en la fuente de fondeo de nuestras inversiones”.
Explicó que cuentan con líneas de crédito con opciones de prepago, las emisiones subsecuentes de capital estarán destinadas a la adquisición de nuevas propiedades y el pago de pasivos.
En función de la Estrategia Ordenada de Crecimiento determinan una inversión con potencial de crecimiento únicamente si añade rentabilidad adicional por CBFI o si fortalece la posición de nuestro portafolio.
“Nuestras inversiones con potencial de crecimiento incluirán la adquisición de nuevos inmuebles corporativos y de ciertos desarrollos e inversiones de capital en las propiedades que permitan mejorar su rentabilidad, ya sea con elevadores, sistemas de aire acondicionado y estacionamientos, entre otros”, mencionó.
“Nacimos como una fibra diversificada, 60% de los ingresos es proveniente de oficinas en tres mercados primarios: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara y otro 40% son naves industriales y, de ellas, 100% está denominado en dólares. Los inquilinos son estadounidenses que típicamente fabrican para exportar, estamos concentrados en los sectores de logística, industria y servicios”, explicó.
Expectativas
Jorge Avalos consideró que este año volátil es año complicado por tres motivos: el tema de las negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), las elecciones presidenciales de México y el alza en las tasas de interés. “Hoy la TIIE está a niveles de 7.5% y hace tres años estaba a 3%, actualmente un desarrollador para construir está pagando tasas de financiamiento a 12% cuando pagaba 8% en el 2015, ya las métricas cambiaron, las valuaciones son distintas y eso modificó el comportamiento del mercado”, dijo.
Avalos insistió en que esa volatilidad e incertidumbre política y financiera provocará una mayor cautela, pero también grandes oportunidades de compra.
Rumbo
El CEO de Fibra Mty dijo que participarán en inmuebles que cuenten con una adecuada relación riesgo-rendimiento, que tengan alto potencial de reposicionamiento hacia otros usos, de alta rentabilidad y bajo costo de operación con estructuras de arrendamiento preferentemente triple neto e, incluso, en proyectos diseñados y construidos a la medida (build-to-suit) para arrendamiento parcial o total a usuarios con alta calidad crediticia.
“El mercado está exigiendo alineación de intereses, transparencia a tus inversionistas y lo más importante es denotar el hecho de que en México hoy existe una gran posibilidad para que más vehículos como nosotros surjan bajo una óptica de alineación de intereses, principalmente hay dinero en las afores y en el mercado retail, no necesitamos salir al mercado extranjero, podemos hacer muy bien las cosas en México, lo que falta no es que se pueda sino que se quiera”, concluyó Avalos.